Статьи

Почва для обсуждения

«Бизнес-журнал», Антон Белых

 Земельный рынок в России находится в начальной стадии развития, а правила игры постоянно меняются. Впрочем, именно такие условия позволили наиболее находчивым и активным предпринимателям получить в собственность весьма крупные наделы земли, с которых теперь и начинается возведение фундамента будущего, полноценного рынка.

Зарождение российского земельного рынка происходит с явным скрипом. И хотя предпосылки для его формирования уже появились, говорить о завершении процесса слишком рано.

— Нормального рынка земли у нас пока нет. А тот, который есть, непрозрачен. И нет ни одного внятного универсального механизма, позволяющего хорошей, умной, богатой компании приобрести землю. Каждый участок — это отдельная история. Не существует единого четкого правового регулирования земельных отношений, а правила игры постоянно меняются. Земля сегодня — совершенно неразвитый рынок, который будет формироваться еще очень долго, — утверждает Алексей Новиков, директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank. «Земельный рынок в России еще не сформировался окончательно, — согласен Валерий Мищенко, руководитель проектно–аналитического отдела инвестиционно–строительного холдинга Rodex Group. — Это связано с пробелами в земельном законодательстве». А Владимир Солдатенков, профессор кафедры земельного права Московского государственного университета геодезии и картографии, выносит окончательный вердикт: «Само понятие земельного рынка в сегодняшней ситуации довольно условно, поскольку сделки по обороту земельных участков и права по заключению договора аренды не урегулированы законодательством».

Все это объяснимо. Как минимум, земельный рынок в России слишком молод. «Формирование рынка земельных участков в России началось лишь после 2001 г., то есть после принятия нового Земельного кодекса», — напоминает партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский. До тех пор все отношения в этой сфере носили абсолютно хаотичный характер и регулированию не поддавались. Кроме того, все отношения вокруг земли в нашей стране до сих пор носят явный налет «советскости». Отсюда — неизбежное противоречие с нормами и принципами, используемыми в развитых странах. «Во всем мире земля выступает основой рынка недвижимости. А у нас — наоборот. На Западе вся недвижимость начиналась с приобретения земельного участка, а уж потом на нем строились здания и сооружения. У нас же идут обратные процессы: сначала приобретается здание, а право на землю переходит к его владельцу в усеченной форме. В итоге, сегодня в России все здания и предприятия, которые являются приватизированными, по сути, оторваны от земли, — говорит декан Школы Экономики Земельных Рынков Елена Иванкина. — И ни один западный инвестор не может понять, как это так: частное предприятие, вдоль забора которого можно ехать более получаса, стоит на государственной земле! У него это просто в голове не укладывается».

В развитых странах формирование земельных отношений и рынков продолжалось столетиями, тогда как наша страна на семь десятилетий выпала из этого процесса — ровно с того момента, как Владимир Ульянов–Ленин подписал знаменитый декрет «О земле».

Земельные пределы

Вся земля в России поделена на семь категорий. Это:

• земли сельскохозяйственного назначения;

• земли поселений;

• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;

• земли особо охраняемых территорий и объектов;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

Однако в реальный хозяйственный оборот вовлечены лишь три категории: земли сельхозназначения, земли поселений и промышленности. Наиболее развит, естественно, рынок Подмосковья. По оценке Валерия Мищенко, совокупная площадь земель только в Московской области составляет около 4,6 миллиона га: «Первое место занимают земли лесного фонда и сельскохозяйственного назначения (по 40,2%). На земли поселений, промышленности, запаса приходится 11%, 0,6% и 3% соответственно».

В рамках каждой категории определены виды разрешенного использования. Так, для земель сельхозназначения это может быть ведение личного подсобного хозяйства, дачное строительство, садоводство или крестьянско–фермерская деятельность. А на землях поселений — индивидуальное жилое строительство, мало- и многоэтажное строительство и создание рекреационных объектов. Соответственно, промышленные земли используются под строительство складской и производственной недвижимости.

Не обходится и без казусов. Недавно в распоряжении «Бизнес-журнала» оказалась копия свидетельства о государственной регистрации права на участок, где в разделе «Объект права» было указано: «Участок для индивидуального жилищного строительства». Однако, согласно тому же документу, участок относится к землям «промышленности, транспорта, связи, энергетики, телевидения, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения». А ведь «земли обороны» из хозяйственного оборота исключены, так что использовать их под индивидуальное строительство — дело сомнительное. И уж, как минимум, такой участок не вызывет энтузиазма у инвесторов. «Естественно, все это было незаконно, и землепользователь, увы, не сможет ничего на этом участке построить, — признает адвокат Московской коллегии адвокатов Ольга Новикова. — Даже несмотря на то, что участок был выдан под индивидуальное жилищное строительство, никто не согласует строительство жилого дома на этом участке».

Масса проблем на рынке возникает по вине чиновников. Но случается, сами землепользователи слишком вольно трактуют пределы разрешенного пользования землей. А это риски, причем чем дальше, тем более серьезные. «Законодательством установлен принцип исключительно целевого использования земельных участков. Это означает, что земельный участок может быть использован только для совершенно определенных целей», — утверждает Юрий Добронравов, управляющий партнер юридической компании «Добронравов и партнеры». На владельца земельного участка может быть наложен штраф. Участок может быть изъят у владельца, если он использует его не по назначению. В случае загрязнения участка ядовитыми или опасными веществами может наступить уголовная ответственность. Кроме того, на владельца, допустившего ухудшение состояния участка в результате его нецелевого использования, может быть возложена обязанность привести участок в первоначальное состояние. Впрочем, наиболее популярной мерой наказания остается штраф, размер которого составляет для граждан от пяти до десяти МРОТ; для должностных лиц — от десяти до двадцати, и для юридических лиц — от ста до двухсот.

Ограниченные

Нередко уже после приобретения земельного участка новоявленные владельцы сетуют: оказывается, с землей невозможно сделать то, что хочется! Но разве право собственности не включает в себя владение, пользование и распоряжение объектом? Ведь если участок куплен, то и делать с ним можно все, что угодно? Это не так. Ведь даже в развитых странах право собственности сопровождается множеством жестких оговорок. «Во всем мире право собственности на землю имеет ограниченный, условный характер», — говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. И ни в одном государстве земельные отношения не отдаются полностью на откуп рынку. Ведь земля — ресурс не возобновляемый.

Ограничивая пользование землей, любое государство стремится отрегулировать отношения в этой сфере и дать возможность развивать на земле не только высокодоходные бизнесы — строительство, девелопмент, — но и менее рентабельные, которые обеспечивают нормальное функционирование экономики. Заместитель генерального директора компании «Терра–Недвижимость» Тимур Сайфутдинов полагает, что проблема ограничения государством права частной собственности бытует лишь в сознании обывателя: «Как правило, раздражение вызывает необходимость обязательного согласования планировки, архитектуры объекта, площади постройки. Но в целом государство никак не ограничивает саму собственность на землю».

Рынку нужны стабильные, четкие и понятные правила игры, которые не будут меняться со сменой власти на местах, с уходом и приходом новых чиновников. Кроме того, «притирка» к каждому законодательному новшеству требует и времени, и сил, и денег. По оценкам Алексея Новикова (Knight Frank), после принятия каждого нового закона неизбежно возникает масса вопросов о трактовках. Чиновники мгновенно коммерциализируют новую нишу, а это — новые взятки, поборы и барьеры. Наконец, каждый закон требует появления доброго десятка подзаконных актов. Помимо законодательных проблем, есть и другие трудности, с которыми вынуждены иметь дело владельцы участков: подведение коммуникаций (всегда нетривиальная в России задача), проверка юридической чистоты сделок на вторичном рынке...

И все же, признаем, ценность обладания землей от этого нисколько не снижается. Акции компаний взлетают и падают, здания ветшают и разрушаются, драгоценности теряют блеск, наличные сжирает инфляция. А земля всегда будет иметь ценность. И ценность эта со временем будет лишь возрастать.

Желание клиента — не закон

На заре своей работы на земельном рынке, я сделал ставку на крупнейших игроков — владельцев больших объемов земли в Подмосковье. «Знак», «Ваш финансовый попечитель», «Ведомство», Банк Абсолют... Мне казалось, что если удастся сформировать портфель земельных участков, подходящих для строительства складов, но находящихся в с/х использовании, клиент не испугается перевода земли в промышленное назначение и будет заинтересован в данном предложении. То есть: ко мне приходит девелопер и говорит, что хочет построить склад на одном из направлений. А я, изучив проект, уже из своего портфеля выбираю подходящий участок и предлагаю его клиенту.

В итоге многомесячной работы, в моей базе были предложения на Ярославском и Дмитровском, Новорижском и Киевском, Минском и Калужском, Симферопольском и Новорязанском шоссе, на трассе Москва — Дон, — почти на всех направлениях! Всё это были участки правильной формы, хорошо подходящие для строительства складов, а к некоторым даже подходила железнодорожная ветка (до некоторого времени считалось, что любой качественный складской комплекс должен помимо автодороги иметь еще и свою железнодорожную ветку — Прим. ред.).

К сожалению, результат не оправдал моих ожиданий.

Как потом оказалось, потребителям интересен готовый продукт. Да, это должен быть конкретный участок определенной площади. Но главное, он уже должен относиться к правильной категории земель и иметь подходящее разрешенное использование.

Когда я попытался донести эту информацию до землевладельцев, оказалось, что они не хотят вкладывать средства в создание этого продукта, ведь стоимость земли растет и так, без особых в нее вложений. В связи с этим, их традиционная политика — это выставить землю на рынок и предоставить покупателю возможность самому решать все технические, юридические и согласовательные вопросы. А покупателя это не устраивает, ведь браться за перевод — значит брать на себя высокие финансовые и временные риски. Очень редкие компании могут себе это позволить.

Алексей Новиков, директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank.

Взято с: http://www.business-magazine.ru/oldpub/pub247467