Статьи

Домик в деревне: что ждут клиенты от загородного поселка и что они могут получить

Инвестиционно-девелоперская компания «Капитал Групп», реализующая крупные девелоперские проекты загородной недвижимости, провела исследование среди потенциальных потребителей. Результаты оказались неожиданными. Готовы ли девелоперы реализовать мечты бизнесменов — этим вопросом задался корреспондент ПРАЙМ-ТАСС.

Более половины респондентов хотят видеть в поселке огромное количество объектов социальной инфраструктуры, т.е. более половины опрошенных изъявили о необходимости в поселке супермаркета /88 проц/, аптеки /77 проц/, химчистки /64 проц/, медпункта /63 проц/, детской площадки /58 проц/ ресторана /54 проц/, кафе /54 проц/, школы /круглогодичной, 53 проц/, детского сада /круглогодичного, 52 проц/ и оборудованного пляжа /52 проц/. Чуть меньше половины опрошенных /49 проц/ хотят видеть в поселке торговый центр, 34 проц респондентов хотят видеть помимо этого в поселке центр детского творчества и 28 проц заявили о необходимости площадки для барбекю и шашлыка. «Для нас последний факт был несколько неожиданным, т.к. в России все-таки пока нетрадиционно использование площадок для барбекю и шашлыка. Мы привыкли, что каждый на своем участке может устроить мангал», удивленно сказала руководитель управления загородной недвижимости «Капитал Групп» Ольга Кери.

Девелоперы предложили в качестве одной из единиц инфраструктуры поселка построить отель, но идея не нашла должной поддержки: только 8 проц ответили положительно. По всей видимости, отель ассоциируется в нашем сознании с присутствием достаточно шумных, чересчур веселых и не совсем трезвых гостей в поселке. «На самом деле очень жаль, поскольку пока что наш покупатель еще не понимает, что отель означает наличие в поселке SPA-центра, фитнес-центра, детской комнаты, и прочих удовольствий», сожалеет О.Кери. Становясь на позицию респондента, также недоуменно задаешь вопрос: зачем человеку, который имеет загородное домовладение отель, ведь своих гостей можно разместить у себя дома? А «залетные птицы» пусть пролетают мимо. Скорее всего, этот вопрос надо адресовать не потенциальным покупателям поселка, ведь, услугой скорее будут пользоваться те, кто не может купить дом или квартиру в за городом, но при этом предпочитает качественный отдых в week-end.

Наиболее востребованными элементами спортивно-развлекательной инфраструктуры, с точки зрения респондентов, являются крытый бассейн /76 проц/, более трети опрошенных хотят видеть тренажерный зал /57 проц/, зал для фитнеса и аэробики /52 проц/, каток /47 проц/, крытый бассейн для детей с аквагорками /44 проц/, боулинг /43 проц/, spa-центр /40 проц/, теннисный клуб /37 проц/, горнолыжный склон /35 проц/, спортивные площадки для баскетбола и волейбола /33 проц/ и бильярд /33 проц/. Наименьший интерес вызвал виндсерфинг-клуб /5 проц/. Как объяснила О.Кери, это связано с тем, что виндсерфинг требует хорошей физической подготовки и хороших погодных условий. Такое сочетание в нашем регионе встречается нечасто. Места для занятия традиционно аристократическими видами спорта тоже не пользуются особой популярностью. Например, конно-спортивный комплекс хотели бы видеть 16 проц респондентов, яхт-клуб – 10 проц, гольф-клуб – 8 проц.

Что больше всего изумляет, так это то, насколько разнообразны пожелания покупателей. Более половины респондентов хотят видеть в поселке почти все объекты социальной инфраструктуры. Что касается спортивно–развлекательной инфраструктуры, то большое количество почитателей, как считает О.Кери, нашлось для таких не традиционных видов, как пейнтбол /9 проц/, гонки на квадроциклах /6 проц/.

Какой можно сделать вывод? Покупатель на сегодняшний день уже не согласен довольствоваться участком в 20-30 соток и детской площадкой в центре поселка. Покупатель хочет вести активный образ жизни, иметь возможность для интересного досуга и жить в среде, которая по комфорту аналогична городской.

Могут ли все эти желания быть реализованы девелоперами?

Давайте посмотрим на рынок загородной недвижимости таким, каким его строят. Для примера возьмем поселки в «модном направлении» — Волоколамского и Новорижского шоссе. На этом направлении насчитывается 65 поселков. Основная концентрация поселков приходится на районы, удаленные от МКАД на 25 км. Речь идет о тех поселках, которые входят в число активных продаж. Только 21 проц от общего числа поселков расположены на расстоянии до 20 км от МКАД. 48 проц поселков находятся на расстоянии 21-50 км от МКАД, 23 проц – на 51-70 км, и даже на 71-100 кс можно найти подобные поселки – 8 проц. В общей сложности насчитывается почти 7 тыс домовладений: часть из них уже продано, часть придерживается девелоперами. На сегодняшний день к продаже предлагается 3975 домовладений. Как обращает внимание О.Кери, в исследовании не учитывали предложения на вторичном рынке. Общий метраж в этих поселках составляет 2,5 млн кв м, и текущее предложение 1,5 млн кв м.

Теперь посмотрим повнимательнее, что же предлагают эти поселки. Обычно это дома от 200-600 кв м и участки от 13 до 35 соток. «Что касается инфраструктуры, я бы сказала, что ситуация удручающая, поскольку более-менее значительной инфраструктурой обладает 5-6- поселков на данном направлении», говорит представитель компании. Еще примерно в 5-6 поселках такая инфраструктура заявлена, но на сегодняшний день пока не построена. Остальные поселки ограничиваются магазином продуктов, детской площадкой, спортивной площадкой и небольшой прогулочной зоной. Менее чем в половине поселков строится кафе или ресторан, крайне мало строится бассейнов, и практически нигде не строятся сады и школы. Достаточно ли этого? Конечно же, нет. Т.к. в такой среде жить некомфортно. Обладатели дома в таком поселке все равно будут ездить в Москву, чтобы отдыхать, учиться, лечиться и т.д. Поэтому некоторые девелоперы, почувствовав эту тенденцию рынка, предлагают дополнительные объекты инфраструктуры. Одним из самых экзотических является гостиница для животных. Понятно, что такие экстравагантные меры не могут решить саму проблему.

Как же быть? Покупатель сегодня тяготеет к тому комфорту, который может предложить город. Соответственно покупателю надо предложить уменьшенную модель города, на языке строителей это называется «предложить проект градостроительного масштаба». В Подмосковье заявлено примерно 5 проектов городского строительного масштаба. Еще примерно 20 проектов будет анонсировано в течение ближайшего года.

Если предположить, что такие модели загородного жилища бизнес-класса будут приобретать все большую популярность, то уже сегодня девелоперам надо задуматься: продолжать ли строить поселки, как это делается сейчас, в чистом поле, или все же озаботиться, чтобы комфорт был обеспечен не только spa-отелем и рестораном. В поселке элементарно должна быть вода /река, озеро/, а еще лучше для средней полосы России – лес. Ну и, кроме всего прочего остается пресловутая транспортная проблема и проблема размещения или, если хотите, доставки к месту работы обслуживающего персонала. Теперь уже потенциальному покупателю следует задуматься: сколько будет стоить комфорт в масштабах городского строительства?