Статьи

Союз земли и воды: брак по расчету

НОВЫЙ ВОДНЫЙ КОДЕКС РФ действует с 1 января. В июне президент подписал поправки к нему. Отдельные положения теперь прописаны более четко, чем раньше, но проблемы, конечно, остались. И не стоит думать, что трудности с правами использования водоемов и берегов — только российская проблема. Вот, например, жители приморского района Эллиникон в Афинах борются за 14 га прибрежной полосы, которую частные арендаторы огородили железным забором. Горячие средиземноморские парни не выдержали, и дело дошло до драки, а мэр Эллиникона — вместе с другими активистами — оказался в полицейском участке. (Вот это, пожалуй, для России нехарактерно. У нас глава района первым делом отгородил бы кусочек для себя.)
Недавно мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что столичные власти будут освобождать территорию парка Москворецкий от незаконных строений садоводств «Речник» и «Огородник». Подобные конфликты происходят в Красноярске и Прибайкалье, в Петрозаводске и (тем более) в Сочи — как бы много воды ни было, на всех ее все равно не хватает. Эти проблемы и обсуждали участники «круглого стола», организованного нашим журналом.

Виктор Щелоков, председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей:
– По действующему законодательству все водные объекты находятся в федеральной собственности. Окружить озеро со всех сторон участком и закрыть к нему доступ по закону вроде бы нельзя. Исключение составляют пруды и обводненные карьеры. Предыдущий Водный кодекс устанавливал предельную площадь водных объектов для оформления в частную собственность — 2000 кв.м.
В действующем таких ограничений нет. Один из основных вопросов — по поводу строительства. Новый закон установил: в отношении каналов и рек протяженностью не более 10 км водозащитная зона составляет 5 метров, в остальных случаях — 20 метров. Строить здесь ничего нельзя. На большем удалении — можно, но здесь действуют строгие ограничения по экологии и санитарным нормам. Из практики: очень трудно получить согласование на строительство канализационных систем, систем по переработке стоков. Органы СЭС такие разрешения стараются под любым предлогом не давать.
Но при разработке проекта коттеджного поселка логично включить в него строительство пожарного пирса. Пожарная служба это будет приветствовать, у а жителей появится свободный доступ к пирсу со стороны поселка и возможность хранить там лодки и т.д. Это легальная форма использования части берега.
Главное: каждый человек в праве пользоваться общедоступными водными объектами для личных нужд, кроме случаев, запрещенных законом.

Дмитрий Синочкин:
– То есть заборы и перегородки, которые мы встречаем на озерах, незаконны?

Виктор Щелоков:
– В абсолютном большинстве случаев — да.

Дмитрий Синочкин:
– А застройщики, которые предлагают дома и участок берега с личным причалом, получается, лукавят?

Виктор Щелоков:
– Есть законная возможность обойти ограничения. Например, создаем рыболовецкое хозяйство и разводим рыбу особо ценных пород. Получаем лицензию, закрываем до 10% пляжа, устраиваем садки. Нужно технико-экономическое обоснование, а получение документов и разрешений занимает 2–3 года. Берем в аренду водоем — все законно.

Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар»:
– Участки земли на первой линии стоят в разы больше. Эта тенденция прослеживается не только в поселках элитного и бизнес-класса, но и в эконом-классе. Не только в дачных поселениях, но и в тех, что предназначены для постоянного проживания.
Например, «Правдинское»: 1-я линия — 13 500 у.е. (по 31 рублю) за сотку, остальные — 4000 – 5000 у.е.; «Антоновка»: 450 000 и 260 000 рублей за сотку; «Золотые пески»: 21 000 у.е. (у.е. — 28 рублей, все ушло за месяц) и 8000–11 000 за сотку; «Три берега»: 7000 (у.е. — 27 рублей) и от 4000…
К сожалению, представлены не все упомянутые классы. Если вы стоите перед выбором, определитесь с целью покупки. Хотите вложиться в землю,
например, чтобы затем перепродать или сдавать дом, смело берите первую линию: на нее всегда есть арендаторы и покупатели, она дешевеет в последнюю очередь и дорожает в первую. Если для вас главное — вид на воду, то сначала присмотритесь к ландшафту поселка, своему будущему дому и предполагаемому дому соседа. Вполне возможно, что из окон второго этажа будет открываться вид ничуть не хуже, чем из окон дома на первой линии. Если вы стремитесь к жизни «на природе в уединении» и вам все равно, что скажут другие, возьмите участок у леса. Вид на деревья, по мнению психологов, успокаивает нервы ничуть не хуже.
И людей возле участка ходить будет меньше.У нас мало озер с высокими обрывистыми берегами, поэтому придется учитывать следующее: рядом с пляжем и причалом обычно бывает шумно, как и около дороги; у воды ветренее, чем в лесу или в глубине поселка; на самом берегу, как правило, сильнее ощущается сырость; комары (без комментариев).

Андрей Молотков, генеральный директор УК «ПулЭкспрессИнвест»:
– «ПулЭкспресс» работает в сфере загородного домостроения с 2005 года, за это время мы вывели на рынок шесть поселков: пять возле озер и один на берегу залива. Протяженность береговой линии наших поселков — от 0,5 до 2,5 км.
Статистика отдела продаж говорит о том, что береговые участки продаются в первую очередь, и это обстоятельство определяет нашу ценовую политику.
Показателен пример «Золотых песков»: в начале продаж аналитики нас критиковали, поселок считали отдаленным, неинтересным. Но за полгода реализовано 70% территории (из 200 участков продано 160), стоимость сотки достигала $25 000. В центральной зоне «Зеркального» сотка стоит $3000 – 4000, береговые участки — до $6000. «Зеркальный» полностью реализован за 1,5 года.
Главный принцип — строительство не должно разрушать природный комплекс и угрожать окружающей среде. Собственники участков обязаны соблюдать режим водопользования и хозяйственной деятельности. Брать воду из озер и рек экономически невыгодно, поэтому для водоснабжения используются подземные источники. Сброс бытовых стоков осуществляется с применением локальных очистных сооружений, лицензированных Росстроем.
Многие озера, на берегах которых расположены наши поселки, относятся к рыбохозяйственным водоемам первой категории. На них запрещено пользоваться моторными средствами, владельцы участков не имеют права устанавливать забор до уреза воды. Ширина береговой полосы составляет 20 метров. Это зона общего пользования, свободный доступ должен быть обеспечен для всех.
Наша компания считает, что поселки на берегу — если соблюдаются требования экологической безопасности — не следует рассматривать как нагрузку на водоем. Появление хозяина (собственника), наоборот, сказывается благоприятно. Такие береговые территории гарантированно защищены от свалок, мусора и костров.
«ПулЭкспресс» имеет опыт работы в водоохранной зоне, мы понимаем специфику работы и степень ответственности, которую несет застройщик. Хотелось бы, чтобы более четко были представлены обновленные полномочия органов власти. Новый кодекс разрешил строить в прибрежной полосе, но нет четкого регламента согласования проектов застройки, не прописаны требования к системам водоочистных сооружений.
Для нас важно, чтобы деятельность нашей компании соответствовала современным требованиям к застройке прибрежных территорий.

Сергей Грибалев, заместитель начальника Государственной инспекции по охране природных ресурсов ЛО:
– У нас большой опыт взаимоотношений со строителями. Отмечу положительные тенденции. В коттеджных поселках налажен сбор отходов, нам есть с кого спросить. Большой плюс — коммуникации. Застройщики делают подъезды, находят средства на ремонт дорог, это тоже плюс.
Конечно, смотреть на озеро намного приятней, чем на красивый забор соседа. Мне нравится опыт Финляндии, когда человек получает полностью оборудованный участок, а главное — с пакетом документов. Водный кодекс трактует четко: в прибрежно-защитной полосе строить можно, но со строгими ограничениями, чтобы было предотвращено негативное воздействие на водные объекты. Если возводится хороший коттедж с нормальными очистными сооружениями, сертифицированными Росстроем, — не важно, где он будет находиться.
Мы не стремимся сносить построенное, если есть хозяин на территории, который за ней следит. Полтора года назад губернатор поставил задачу: проехать по прибрежным землям Финского залива. Мы побывали и в коттеджных поселках, и на территориях так называемого самозахвата. Хуже всего дела — на заброшенных базах отдыха, там жили нелегалы, стоки шли напрямую в залив, для обогрева рубили на дрова лес. Мы проезжали палаточные городки, где остаются горы мусора. В целом практика показала, что там, где есть собственник земли, — там порядок, а там, куда граждане просто приезжают отдыхать, там наносится колоссальный ущерб окружающей среде. Поэтому хозяин на земле — очень важная составляющая «союза земли и воды»!

Ирина Андрианова, член инициативной группы «Защитим озеро Ястребиное» и общественного движения «Против захвата озер»:
– Когда я звоню продавцам поселков как покупатель и задаю вопрос, будет ли перекрыт берег для остальных граждан, мне отвечают: «Да». Как только я называюсь журналистом, начинают уклоняться от ответа или говорят, что это невозможно.
Я беседовала с соучредителем компании «ГринСайд» Андреем Поляковым (поселок «Западное солнце»). Он признал, что забор будет заходить в прибрежную защитную полосу на 10 метров, и при этом заявил, что их юристы все уладили. Еще г-н Поляков сказал, что пока председателем товарищества собственников земли будет лицо, назначенное компанией, перегораживать берег никто не станет. Когда же объект завершат и собственники выберут нового председателя, компания перестанет нести за него ответственность. Что произойдет здесь через 5–10 лет?
Есть несколько способов перекрыть доступ к воде. Первый — это «дозахват» владельцами участков. Второй — получить разрешение у главы местной дминистрации. И третий — просто построить коттеджный поселок вдоль прибрежной полосы и закрыть подъезд к берегу. Тенденция захвата береговой линии озер в ЛО выглядит пугающей, все меньше и меньше берегов остаются общедоступными. Особенно сильно пострадали от застройки под урез воды большая часть Нахимовского озера, озеро Лебяжье, разлив Рощинки… На Большом Семагинском озере формально коттеджный поселок находится далеко от воды, но его правление как бы невзначай протянуло по лесу колючую проволоку, которая отделяет коттеджи от поселка Ильичево. Озеро Медное в районе Зеленогорска, Чернявское, озеро Лебединое близ Выборга, озеро Длинное в районе Ильичево... Во Всеволожском районе география захватов сосредоточена в основном возле Невы, поселка Токсово и Ладоги. Владельцы вилл с удовольствием платят штрафы и включают их в свои текущие расходы. Недовольство населения в области и в Петербурге нарастает, и если закрытие озер продолжится, нас ожидает взрыв.