Статьи

Петербургская ипотека: миллиарды и новостройки

Конкурентная борьба на ипотечном рынке в третьем квартале перестала быть внутренним делом игроков. Казалось, что мощный информационный прессинг извне – в связи с американским кризисом, задевшим мировые фондовые рынки, – сметет все на своем пути. Не смел: буря бушевала где-то в стороне, а на самом рынке практически главенствовали тишь да гладь. Вопреки «страшилкам», динамика роста по-прежнему говорит сама за себя. С этого и начнем наш традиционный квартальный обзор.

Изгибы статистики

Три месяца назад, не дожидаясь объявления официальных данных и руководствуясь понятным желанием сыграть на опережение, мы несколько погорячились, заявив, что за полугодие в Петербурге должно быть выдано никак не меньше 7 тысяч кредитов. В действительности цифра, обнародованная петербургскими властями, оказалась чуть-чуть скромнее (6585 штук).

В качестве некоторого оправдания, впрочем, могли бы служить данные Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, согласно которым в Петербурге в первом полугодии 2007 года зарегистрировано 7163 ипотечные сделки, из них 1566 – договоров об ипотеке и 5597 – ипотек на основании закона. Вот только по жилым помещениям зафиксировано лишь 4353 ипотечные сделки.

Подсчеты Центрального банка РФ, по традиции, появятся значительно позже и, нет сомнений, будут отличаться от вышеприведенных. Вопрос статистического обеспечения национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» по-прежнему остается открытым, и не только на территории Северной столицы. На сей раз не будем заострять на этом внимание.

Однако же будем учиться на своих ошибках и оценивать третий квартал 2007 года, исходя из официальных данных, предоставленных ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». В июле-сентябре выдано 4569 ипотечных кредита на общую сумму 10,7 млрд рублей. За три квартала, таким образом, общее количество выданных кредитов составило 11 154 штук, что уже превысило показатель всего прошлого года (11 081). Если не в количественном отношении, то уж по денежному объему точно ипотечный рынок Петербурга сохранит двукратный рост, в этом сомнений ни у кого нет. В прошлом году общая сумма выданных кредитов, напомним, составила 19,6 млрд рублей, за 9 месяцев 2007-го – 26,7 млрд. Причем только в третьем квартале объем ипотечных займов составил более половины всего прошлогоднего – 10,7 млрд рублей.

Игры и игроки

Распределение по ведущим игрокам рынка представлено в таблице. Как видим, лидер остался прежним. Перехватив в начале этого года первенство у Северо-Западного банка Сбербанка РФ, Инвестиционный банк КИТ Финанс не показывает никакого желания с ним расставаться. За три квартала КИТ выдал 2194 кредита, Сбербанк 1388. АИЖК (по федеральной программе работает 30 банков) на петербургском рынке ипотеки продолжает сохранять долю примерно в 10% и второе место по итогам трех кварталов (1395 кредитов). Банки, вновь выходящие на рынок, выдают стабильно 10–12% от общего объема кредитов.

Три месяца назад  нами было представлено 50 банков, выдающих кредиты по собственным ипотечным программам. Теперь к ним добавилось еще четыре кредитных учреждения. Громче других о своем выходе на региональный петербургский рынок объявил ДжиИ Мани Банк.
До недавнего времени компании, входящие в группу General Electric, предоставляли услуги ипотечного кредитования в 33 странах мира. В этом году Россия стала 34-й страной, в которой GE Money Bank предлагает ипотеку. Сначала данная услуга для физических лиц оказывалась только в Москве, теперь постепенно распространяется по Российской Федерации.

Ипотечный кредит ДжиИ Мани Банка выдается на срок до 30 лет. Сумма кредита – от $20 до 500 тыс. В долларах кредит можно получить по фиксированной (9–12,5%) или плавающей (LIBOR плюс 4%–LIBOR плюс 6,5%) ставке. Рублевая ипотека будет выдаваться только по плавающей ставке MosPrime плюс 4,5%–MosPrime плюс 7,65%. Предварительное решение по кредиту банк выносит в течение часа по паспорту заемщика, финальное – в течение 48 часов с момента представления пакета документов. До конца текущего года банк планирует выдать кредитов на $100 млн, до конца 2008-го – еще на $300 млн, рассчитывая занять к тому времени четырехпроцентную долю рынка.

Без излишнего шума пришли завоевывать ипотечных заемщиков Северной столицы еще три банка: Еврофинанс Моснарбанк, Инвестторгбанк и СлавИнвестБанк.

Кредитное учреждение с «двойной фамилией» было создано в конце 2003 года, в результате присоединения КБ «Моснарбанк» ЗАО к ОАО АКБ «ЕВРОФИНАНС». Объединение бизнеса Моснарбанка и Еврофинанса носило естественный характер – оба банка создавались как дочерние организации крупнейших росзагранбанков.

Инвестторгбанк также является универсальным финансовым учреждением, для которого ипотека – всего лишь одно из направлений деятельности. Филиал «Балтийский» ЗАО «АКБ Инвестиционный Торговый Банк» открыт в Петербурге в июне 2005 года.

СлавИнвестБанк заслуживает внимания уже потому, что является первой ласточкой из стран СНГ на петербургском рынке ипотеки. Стратегический партнер СлавИнвестБанка – АО «Банк ТуранАлем» (БТА) уверенно занимает лидирующую позицию в Казахстане в области торгового финансирования, кредитования малого и среднего бизнеса и ипотечного кредитования.

СлавИнвестБанк приступил к реализации программы ипотечного кредитования летом 2005 года.
Кредиты предоставлялись на приобретение, ремонт жилых помещений, расположенных на территории Москвы или Московской области. В декабре 2006 года зарегистрирован филиал в Петербурге.

Еще одно изменение произошло в связи с переименованием. Санк-Петербургский банк энергетики и электрификации (Петроэнергобанк) переименован в СЭБ Банк в связи с окончанием интеграции в Группу SEB (Skandinaviska Enskilda Banken). Это финансовая организация Северной Европы, оказывающая банковские услуги корпоративным клиентам, компаниям и физическим лицам в Скандинавии, странах Балтии, Польше, Германии и Украине, объем активов SEB составляет более 201 млрд евро.

Американские горки

Практически весь обозреваемый квартал прошел под знаком обсуждения кризиса на американском ипотечном рынке и его возможных последствиях на рынке российском.

Действительно, для некоторых отечественных банков, которые занимают кредитные средства за рубежом, произошел рост стоимости финансовых ресурсов. Прежде всего это коснулось кредитных структур, которые исповедовали сверхлиберальный подход к ипотеке. Точнее – к оценке платежеспособности заемщика, так называемому андеррайтингу. Начались даже разговоры о том, что некоторые банки повысили ставки или даже приостановили выдачу ипотечных кредитов. Эти утверждения соответствуют действительности только с оговорками, ибо конкретные иллюстрирующие примеры не блещут красноречивостью.

Допустим, банк «Русский стандарт», действительно, временно прекратил заниматься ипотекой. А разве, в отличие от рынка потребкредитования, он уже успел стать ведущим игроком и на ипотечном рынке? Даже в Москве, где данный банк наиболее активно продвигал ипотечное кредитование, он еще не вошел в когорту сильнейших.

Допустим, «Москоммерцбанк», уже один из лидеров российской ипотеки, пересмотрел свою процентную сетку, не изменяя ее предельных значений, а лишь ужесточив требования к подтверждению заемщиками своих доходов. Чем ниже «качество» заемщика, тем выше проценты – что же тут экстраординарного? Однако внимание общественности этот рядовой факт приковывает явно повышенное, в то время как остается совсем незамеченной проведенная в третьем квартале этим банком секьюритизация портфеля ипотечных кредитов на общую сумму около $200 млн.

Кратко на вопрос о последствиях американских дефолтов отвечает директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов: «Кризис невозможен, потому что объем ипотечного кредитования в России пока совсем не большой и составляет порядка 1,5% ВВП».

Стабильные параметры

Динамика изменений основных параметров ипотечного кредитования в Петербурге подтверждает, что никакой паники на рынке нет. Средняя минимальная ставка, что в долларах (9,75%), что в рублях (11,5%) не изменилась даже с учетом традиционно осторожных и слегка завышенных показателей новых участников. Увеличение процентной ставки зафиксировано только у Абсолют банка – в долларах с 10% до 11%, но это связано лишь с тем, что банк не стал в очередной раз продлевать и так затянувшуюся акцию.

Остальные игроки, пусть и более опасливо, чем раньше, но играли на понижение. Уменьшили ставки восемь банков, из них пять (ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Импэксбанк, Инкредбанк, DeltaCredit и Swedbank) – и в валюте, и в рублях.

Больше других подвинулись по долларовым кредитам Инкредбанк (на 2,5%), DeltaCredit (на 1,2%) и Swedbank (на 1%). В рублевом сегменте динамика еще серьезней, наиболее значительные телодвижения последовали со стороны Инкредбанка (на 2%), банка DeltaCredit (на 1,7%), Группы ВТБ (на 1,5%), Городского ипотечного (1,41%), Ак Барс Банка и СДМ-Банка (оба на 1%).

Максимальные сроки кредитования увеличили Инкредбанк (с 15 до 25 лет) и СДМ-Банк (с 25 до 30 лет). Здесь серьезных подвижек не произошло, наверное, потому, что ведущие игроки достаточно давно уже уткнулись в диктуемый АИЖК тридцатилетний срок . И если в конце 2006 года среднестатистический показатель для программ коммерческих банков равнялся 15 годам, то сегодня он вплотную приблизился к 25-летию. На меньшее количество лет сегодня кредитует явное меньшинство, не более четверти всех участников рынка. А на вершине по-прежнему восседает РосЕвроБанк, который еще в мае сего года поднял планку максимального срока ипотечного кредита до 40 лет.

Прошлогодний рост цен на недвижимость продолжает долгим эхом отзываться в ипотечных программах коммерческих банков. В обозреваемом квартале БИНБАНК увеличил максимальнй размер кредита в три с половиной раза – до 45 млн рублей ($1,5 млн), СДМ-Банк – в четыре раза по валютным кредитам (до $2 млн) и в два – по рублевым (до 30 млн рублей), а Импэксбанк, вослед лидерам, и вовсе убрал верхнюю планку.

А вот из игры в нулевой первоначальный взнос банки постепенно выходят. Сегодня в этом круге осталось трое: Банк Москвы, ВТБ 24 и Хоум Кредит энд Финанс. Остальные наигрались.

Дружить домами

Не имея объективной возможности далее либерализовывать условия кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке, многие банки перенесли свой эволюционный пыл на строящуюся недвижимость. Впрочем, случаи снижения ставок здесь можно пересчитать по пальцам одной руки. Что ж, пересчитаем.

Ак Барс Банк установил на стадии строительства ставку 13,9% годовых в рублях (ранее 14,9%), НОМОС-банк уменьшил с 15 до 13%. В долларовом сегменте изменений не произошло.

Несколько более сложную комбинацию провел Московский банк реконструкции и развития. Ранее у него было: в долларах – 16% на этапе строительства и 10,5–12% после оформления права собственности, в рублях – 16 и 11–14%, соответственно. Теперь ставка не зависит от стадии: на весь срок 12,5% в долларах и 14% в рублях.

Основной упор в последнее время банки делают на привлечение в качестве партнеров новых компаний-застройщиков. По итогам второго квартала лидировал Московский банк реконструкции и развития, у которой была аккредитована 21 строительная фирма, на объектах которой можно приобрести квартиру с использованием средств ипотечного кредита. Теперь МБРР делит первую ступень с банком «Санкт-Петербург», который в короткий, сравнительно, срок достиг такого же показателя. В группе лидеров также находятся Москоммерцбанк (18 застройщиков), ВТБ Северо-Запад (17), Северо-Западный банк Сбербанка РФ (15) и Балтинвестбанк (13).

Ведущие строительные компании охотно идут на контакт с банкирами, среди них свои герои, больше других проникшиеся ипотечным духом. Корпорация «Строймонтаж» сотрудничает с 13 кредитными учреждениями, далее следуют: ЛенСПецСМУ (10), ГДСК (9), YIT Лентек (7), М-Индустрия (6), Строительный трест № 20 и Стройкорпорация «Эллис» (по 5). Корпорация ЛЭК, которая до недавнего времени взаимодействовала только с Северо-Западным банком Сбербанка РФ, сегодня заручилась поддержкой еще трех финансовых организаций.

Самая громкая акция на «первичке» в третьем квартале этого года была учинена банком «Санкт-Петербург» и Корпорацией «Строймонтаж». Их совместная программа предполагает минимальную процентную ставку 8% годовых в рублях. Безусловно, это красивый маркетинговый ход, однако необходимо осозновать, что эта сверхпривлекательная ставка при ипотечном кредитовании (не только на приобретение жилья на первичном рынке, но и вообще), действует лишь в течение первого года погашения ипотечного кредита.

Строительный ресурс

По словам начальника отдела ипотечного кредитования ЗАО «Строймонтаж» Жанны Даниловой, в настоящее время доля сделок холдинга с использованием ипотечного кредитования составляет 50%. С началом реализации новой программы с банком «Санкт-Петербург» эта цифра может увеличиться на 10–20%.

Данные ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», в свою очередь, свидетельствуют: сегодня большинство потенциальных клиентов хотели бы приобрести жилье при помощи ипотечного кредита (44–48%), на втором месте стоит рассрочка до сдачи дома (27-34%), и на третьем – рассрочка после госкомиссии (21–25%). Однако, как показывает практика, основная масса людей, нацеленных на ипотеку, не удовлетворяет требованиям банков (не имеет соответствующего уровня дохода или не может его подтвердить). Получив отказ от банка или просто оценив свою кредитоспособность, они отказываются от покупки или выбирают длительный вариант рассрочки, поэтому в итоге по ипотеке приобретается не так много квартир.

В целом движение ипотеки в сторону новостроек с каждым годом становится все очевиднее. К сожалению, сегодня никто не может точно ответить на вопрос, сколько из более чем 11 тыс. кредитов, выданных на данный момент в этом году в Петербурге, приходится на долю первичного рынка. Надеемся, что со временем данная статистика станет доступной.

Эффект и эффективность

Вступление в силу требование ЦБ с 1 июля раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку (ЭПС), по мнению экспертов, не сильно отразилось на ипотечном рынке. Комиссии, за счет которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких кредитов не существенны, по отношению к общему объему кредита. Раскрытие ЭПС актуально для рынка потребительского кредитования – там около 50% доходности банка приходится на всевозможные комиссии. Для ипотечного кредитования раскрытие ЭПС не сыграет никакой роли, поскольку при длительных сроках кредита разовые комиссии, взимаемые за выдачу кредита, увеличивают ставку лишь на сотые доли процента.

Указание и рекомендации ЦБ РФ, конечно, актуализируют вопрос системного подхода при кредитовании физических лиц. При этом работа банков по ипотечным сделкам происходит в прежнем режиме, с учетом принципов четкости, открытости и технологической прозрачности. Вынуждены констатировать: требования ЦБ РФ пока не оказали существенного влияния на рынок ипотечного кредитования.

Итак, для петербургского рынка ипотеки по-прежнему характерны высокие темпы роста. Но либерализация условий предоставления кредитов в России на ближайшие несколько месяцев приостановится. В погоне за конкурентными преимуществами некоторые участники рынка потеряли ощущение реальности. Теперь они вынуждены делать полшага назад. Скорее всего, потенциальные заемщики этого движения просто не заметят.

Хроника ипотечных событий

III квартал 2007 года

Июль

Ак Барс Банк снизил процентные ставки по программам кредитования физических лиц на приобретение недвижимости по ипотечным программам в российских рублях по вновь выдаваемым кредитам. В частности, при приобретении квартиры на вторичном рынке процентная ставка теперь составляет от 10,9% годовых в рублях (ранее – 11,9%), на первичном рынке на этапе строительства – от 13,9% (ранее – 14,9%).

Бинбанк увеличил максимальную сумму ипотечного кредита до $1,5 млн (45 млн рублей)
Ранее она составляла. $400 тыс. (12 млн руб.). Изменение коснулось трех программ: «Покупка квартиры» (кредит предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости), «Покупка коттеджа» (кредит предоставляется на покупку загородного дома, коттеджа и таунхауса), «Залог квартиры» (ссуда предоставляется на потребительские нужды, приобретение квартиры, земли, жилого дома, а также на инвестирование денежных средств на этапе строительства жилого дома, квартиры).

Банк ВТБ 24 снизил процентные ставки по ипотечным кредитам. В среднем, снижение составило 2% годовых по рублевым кредитам и 1% – по валютным. Теперь займы в рублях от ВТБ 24 стоят 11-12,25% годовых (вместо прежних 12,5-14%), а кредиты в долларах и евро – 9-11,5% годовых (ранее – 9,8-12%). Также ВТБ 24 увеличил максимальный срок кредитования по ипотечным кредитам с 25 до 30 лет. Новые изменения касаются ипотечных кредитов на приобретение готового и строящегося жилья, кредитов на цели рефинансирования (перекредитования) и улучшение жилищных условий.

Московский банк реконструкции и развития снизил ставки. По всем кредитам, выдаваемым на приобретение строящегося жилья, она снизилась на 1,3-3,5% в долларах США и на 1,8-3% в рублях. Теперь ставка по займам составляет 12,5% и 14% годовых в валюте и рублях, соответственно. При этом ее размер не зависит от формы подтверждения дохода, стадии строительства и других факторов. Кроме того, МБРР снизило ставки по программам кредитования в рублях при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости. Теперь минимальное значение процентной ставки составляет 10,75%.

ДжиИ Мани Банк вышел на ипотечный рынок Петербурга. Презентация прошла в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области при участии представителей ведущих ипотечных брокеров. Ипотечный кредит выдается в рублях и долларах США на срок до 30 лет. Ипотечный кредит для покупки квартиры предоставляется в долларах США с фиксированной ставкой от 9 до 12,5%. Есть возможность кредитования с плавающей ставкой (в долларах она привязана к LIBOR, в рублях – к MosPrime). В настоящее время первоначальный взнос для покупки квартиры с использованием заемных средств банка составляет 20% от ее оценочной стоимости. Однако банк рассматривает варианты ипотечных программ, которые помогут снизить размер первоначального взноса до 5%.

Банк «Санкт-Петербург» и Корпорация «Строймонтаж» запустили совместную программу с минимальной процентной ставкой 8% годовых в рублях. Это рекордно низкая ставка при кредитовании на приобретение жилья на первичном рынке, однако данное предложение действует лишь в течение первого года погашения ипотечного кредита, который должен быть взят на срок от 5 до 25 лет при первоначальном взносе не менее 5% от стоимости приобретаемого жилья.

Август

ИМПЭКСБАНК обновил условия кредитования частных клиентов на приобретение жилья. Изменения коснулись всех программ ипотечного кредитования. Теперь получить ипотечные кредиты в ИМПЭКСБАНКе можно по ставкам от 9,9% годовых в долларах США, и от 11,9% в рублях. Банк предложил специальные условия для заемщиков по программам «Ипотечный жилищный кредит» и «Ипотечный кредит» с минимальными ставками, которыми могут воспользоваться клиенты, предоставившие справку о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ. Сроки предоставления кредитов – от 5 до 25 лет. Первоначальный взнос – от 10% общей стоимости жилья. Минимальная сумма кредита в Москве и Петербурге – $15 тыс., или эквивалент в рублях РФ.

Русский Ипотечный банк начал реализацию проекта «Русская ипотека». Проект обеспечивает единые стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов на всей территории России, что позволяет в короткие сроки сформировать качественный пул ипотечных кредитов для их последующей секьюритизации. До конца года их объем должен составить $500 млн. Планируется, что к концу 2011 г. ипотечный кредит в рамках проекта «Русская ипотека» будет предоставляться более чем в 163-х российских городах с численностью населения свыше 100 тыс. человек.

Сентябрь

Городской ипотечный банк объявил о новых кредитных ставках. Теперь они стали едины для различных типов кредитных продуктов и зависят только от величины первоначального взноса. Так, по кредиту на 25 лет на приобретение квартиры, индивидуального дома, на различные потребительские цели, под залог имеющейся в собственности жилья начинаются от 9% годовых по кредитам в долларах США и от 10,49% годовых – по кредитам в рублях.

Газпромбанк улучшил условия кредитования строительства и приобретения загородной недвижимости. Максимальная сумма такого кредита увеличена с $1,5 до 2 млн, по программам под залог загородной недвижимости – с $1 до 2 млн. Минимальный первоначальный взнос сокращен с 30 до 20%, а максимальный срок кредитования увеличен: на приобретение и строительство загородной недвижимости – с 15 лет до 20 лет, под залог имеющейся квартиры – с 10 до 15 лет.

НОМОС-Банк снизил процентные ставки и комиссии по ипотечным кредитам в рублях для всех заемщиков, вне зависимости от формы подтверждения дохода. При покупке квартиры на вторичном рынке (в том числе под залог имеющейся недвижимости) ставка снижена с 13 до 12% годовых, при покупке жилого дома с участком земли – с 14 до 13%. По кредитам на приобретение квартир в новостройках на этапе до оформления ипотеки ставка теперь составляет 13% в рублях для всех категорий заемщиков, после оформления жилья в собственность и подписания договора залога – 12%.