Статьи

Переводчики

 Антон Белых

Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно давать взятки. Но даже, несмотря на чиновничьи поборы, перевод участков из сельскохозяйственной категории в «земли поселений или промышленности» может принести владельцу от 100 до 500% чистой прибыли.

Разумеется, если бы перевод земель из одной категории в другую не граничил с цирковой эквилибристикой, то и прибыли такой не было бы. До недавнего времени все упиралось в отсутствие законодательного регулирования. Но в январе 2005 года был принят ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который более или менее (но далеко не полностью) отрегулировал отношения в этой сфере. «Закон вступил в действие с начала прошлого года, но за первые семь-восемь месяцев 2005 года я не видел ни одного Постановления Правительства Московской области о переводе земельного участка из одной категории в другую. Первый, в отношении перевода участка из с/х земель в земли промышленного назначения, был датирован октябрем», — говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank Алексей Новиков. Многие эксперты уверены, что связано это было с весьма простым обстоятельством: чиновники просто «пилили бабки» и пытались понять, кому и сколько должно достаться от этой кормушки.

Скандал

В начале прошлого года в прессе разразился скандал, спровоцированный крупными землевладельцами и чиновниками. Согласно Закону, перевести в другую категорию можно было лишь сельскохозяйственные земли, не пригодные для использования по прямому назначению. Вот только сама эта «непригодность» в законодательстве никак не расшифровывалась. «Казалось бы, эта норма, имеющая принципиальную важность для бизнеса, довольно проста и понятна. В действительности, непригодность угодий для сельскохозяйственного производства — понятие оценочное», — комментирует генеральный директор компании «Новая Площадь» Денис Семыкин.

В одном из постановлений советского периода под непригодными понимались лишь «скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и (земли) под водой». Чиновникам такая трактовка очень понравилась, однако участники земельного рынка возмутились: этот шаг мог напрочь свести на нет практику перевода земель из одной категории в другую, а следовательно, поставить крест на развитии рынка загородной и производственной недвижимости. Ведь ни один из вышеперечисленных типов земельных участков не интересен девелоперам. Ну, кто же будет строить коттеджи или склады под водой или на ледниках? Такая перспектива не устраивала никого, кроме разве что ярых борцов за развитие сельского хозяйства. Но и оставлять в сельскохозяйственной категории земли, которые все равно не используются по назначению и не приносят желаемого дохода ввиду невысокой плодородности, было неразумно. В итоге летом законодатели пошли навстречу игрокам земельного рынка и девелоперам, внеся в Закон «О переводе…» ряд поправок. Теперь в другие категории можно переводить земли сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых не превышает более чем на 30% среднюю кадастровую стоимость земли по району. В результате понятие «непригодности» стало более понятным и хотя бы отчасти конкретным.

Дети лейтенанта Шмидта

Процесс перевода земель дорог и трудоемок. Неудивительно, что на рынке появляются компании, которые предлагают такие услуги. Однако нередко это вовсе не «услуги», а очередные попытки аферистов заработать. «Настоящих профессиональных компаний на этом рынке нет, существуют лишь структуры, продающие свой административный ресурс при переводе земли, однако и они ничего не гарантируют своим клиентам», — говорит Алексей Новиков (Knight Frank). «Сегодня на рынке появился ряд фирм, которые готовы помочь в переводе земель, но я про них ничего хорошего, как, впрочем, и ничего плохого, не слышала. Просто знаю, что они есть», — добавляет Юлия Никуличева (Jones Lang LaSalle).

Отсутствие гарантий — результат жесткой зависимости всего процесса от воли чиновников. Этим–то и пользуются мошенники. В среде экспертов по земельным отношениям сегодня популярна история о дельцах, предлагавших свои услуги по переводу участков (шире — по преодолению административных преград за умеренную, с их точки зрения, плату), представляясь «боевыми товарищами» губернатора Московской области Бориса Громова.

— Я таких видел, — вспоминает источник «Бизнес–журнала» в крупной консалтинговой компании. — Как правило, они оказывались полностью «левыми». Ну, представьте, ходят такие здоровенные мужики и рассказывают всем, что они с Громовым в Афгане под одним бушлатом спали, под пулями лежали, а теперь «могут помочь, если что». И таких «помощников» все больше. Но мы–то понимаем, что все это полная чушь, никакие они не «боевые товарищи Громова», а очередные «дети лейтенанта Шмидта»!

Взятки решают всё?

Участники рынка уверены, что поправки в Закон положительно сказались на общерыночной ситуации и расширили поле деятельности инвесторов, вкладывающих деньги в землю. Но даже несмотря на это, процесс перевода земель из одной категории в другую остался делом не просто хлопотным, а чрезвычайно хлопотным и затратным. «Перевести землю из одной категории в другую можно, только если сильно и жирно «мазать». Не сделай этого — весь процесс может тянуться годами и закончиться ничем», — убежден источник «Бизнес-журнала» в крупной консалтинговой компании.

То есть все зависит вовсе не от качества земельного участка и его пригодности (или непригодности) для сельскохозяйственного использования, а от совпадения аппетитов конкретных чиновников на местах с возможностями покупателя и наличия у «переводчика» сильного административного ресурса.

По оценке партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталия Можаровского, в среднем перевод сельскохозяйственного участка продолжается около 9 месяцев (хотя официально должен занимать 2–3 месяца. — Прим. авт.): «Это средние цифры. Если используются правильные, сильные ресурсы и отработана техника, то переводят быстрее. Те же, кто не имеет опыта и ресурсов, может безрезультатно «тренироваться» по два года и более». Обходится это удовольствие, по усредненным оценкам, в 1 000–1 500 долларов за сотку, из которых 700–800 долларов платится более или менее официально, а остальная часть уходит на pocket money. В некоторых, наиболее горячих районах Подмосковья, итоговая стоимость перевода может зашкаливать за 20 тысяч долларов за сотку.

«Если у вас некрупная компания без административного ресурса, то вообще не лезьте в перевод. Это не для вас, — говорит источник «Бизнес-журнала», обладающий большим опытом в этой сфере. — Если крупные российские компании еще могут как-то влиять за счет связей в администрациях и добиться положительного решения, то, например, западным компаниям, которые стараются по привычке все делать по-белому, это вообще нереально».

Без перевода

После того как участники рынка загородной недвижимости разобрались в Законе «О переводе…» и Земельном кодексе РФ, некоторые из них сделали вывод, что для строительства загородного жилья вовсе не обязательно переводить участок в категорию «земли поселений». Достаточно лишь внутри земель сельхозназначения выделить категорию разрешенного «под дачное строительство», которая, действительно, присутствует в списках разрешенного использования. Единственная трудность в том, что в построенном без перевода земли доме владелец не сможет прописаться. По определению, такое строение может считаться лишь «дачей». Однако, по оценкам юристов, никаких дополнительных требований к самому строению не выдвигается. Таким образом, единственным ограничением является невозможность прописки. Но кого это сильно волнует в наше время? Поэтому девелоперы активно осваивают такие участки, застраивая их даже коттеджными поселками.

Но как же быть с рисками покупателей? Это спорный вопрос. Елена Иванкина (Школа Экономики Земельных Рынков) уверена, что строительство объектов недвижимости на таких землях вполне законно и в дальнейшем властями никаких препятствий для осуществления подобной деятельности чиниться не будет. Менее категорична адвокат Ольга Новикова: «Конечно, у нас законодательство построено по принципу: «Что не запрещено, то разрешено». Только вот практика порой свидетельствует об обратном. Если честно, я не знаю, могут ли быть у покупателей таких домиков в будущем серьезные проблемы, и не обяжут ли их власти потом снести данные строения. Как минимум, эти здания нельзя будет считать постоянными, а значит, всякое может быть».

А вот Виталий Можаровский («Пепеляев, Гольцблат и партнеры») уверен, что все это «до поры до времени»:

— Я знаю, что сейчас пытаются придумывать хитрые варианты, чтобы избежать перевода участков в земли поселений, но все это шито белыми нитками. Ладно бы на этих землях, действительно, строили дачки для отдыха. Но ведь ни для кого не секрет, что в большинстве случаев там возводятся капитальные дома с инфраструктурой и претензией на постоянное строение. Однако, если категория земли не изменена, то все это незаконно. Для такого строительства годятся только земли поселений.

Поэтому приобретение подобных участков — большой риск. Ведь завтра власти могут вписать в Закон новые ограничения, так что владельцы таких домов окажутся вне закона.

Трудности перевода

Согласно ФЗ «О переводе земель…», можно изменить категорию любого участка. Однако практикующие эксперты уверены, что реальный шанс на успех появляется лишь в случае с землями сельскохозяйственного назначения. С остальными — слишком много трудностей. Например, лесной фонд весьма привлекателен для коттеджного строительства. Однако перевод таких земель осуществляется, как правило, на федеральном уровне, а в правительстве мало кому будет интересно тратить время на перевод какого-то небольшого участка лесного фонда в другую категорию. Скорее всего, запрос «погоняют» по инстанциям и откажут под любым более или менее правдоподобным предлогом. Таким образом, из лесного фонда можно переводить только участки под «государственно-значимые» проекты.

— Когда мне приносят документы на земельный участок под промышленное или жилищное строительство, и я вижу, что там вкраплены земли лесфонда, я сразу советую своим клиентам поискать другой участок, — говорит Виталий Можаровский. — Потому что из-за этого вкрапления процедура перевода растянется на два-три года. И не факт, что она будет успешно завершена.

Что касается земель водного фонда, особо охранных зон и земель запаса, тут ограничений еще больше — перевод возможен лишь в исключительных случаях. Вот и остаются лишь земли сельхозназначения. С ними и трудностей поменьше, да и перевод осуществляется не на федеральном, а на региональном уровне.

Как это сделать? Для начала, согласно Закону, заинтересованным лицом подается ходатайство, к которому прилагается внушительный список дополнительных документов — выписки из кадастра, копии документов, удостоверяющих личность заявителя, заключения государственных экспертиз и т. п. Отчасти этот список зависит и от требований местного законодательства, не противоречащих федеральному. По оценкам Виталия Можаровского, в зависимости от региона всего потребуется от полутора до четырех десятков различных документов.

Ходатайство рассматривается органами местного самоуправления. Заявителю может быть отказано в рассмотрении ходатайства, если с ним обратилось «ненадлежащее лицо» или в случае несоответствия приложенных к нему документов. При отказе возврат ходатайства возможен в течение 30 дней с момента его подачи с объяснением причин такого поступка. В случае же принятия к рассмотрению, по его результатам органом власти принимается акт о переводе земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе. Решение органа — как положительное, так и отрицательное — может быть обжаловано в суде. Напомним, перевод земель сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на 30% и более превышает среднерайонную, не допускается. То же самое касается и «особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий», указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Что посеешь

Трудно. Но выгодно. И потому число таких сделок стремительно растет. «Начиная процедуру перевода, нужно четко понимать, будет ли участок ликвидным после перевода и возможен ли сам перевод в принципе, — говорит заместитель гендиректора компании «Терра–Недвижимость» Тимур Сайфутдинов. — Но, скупив доли по 100 долларов за сотку, после успешного завершения процедуры перевода их с успехом можно продавать уже по 10 тысяч долларов под строительство коттеджного поселка. А раз так, выгода очевидна. При продаже непосредственно после перевода (без разработки генплана) с вычетом затрат прибыль может составить 200–300%». Некоторые опрошенные «Бизнес-журналом» участники рынка уверены, что рентабельность таких сделок доходит сегодня до 500%. Впрочем, все это ничто по сравнению с теми доходами, которые извлекают крупные латифундисты, скупающие паи обанкротившихся колхозов. Их дальнейшая продажа более мелкими участками позволяет получать прибыль в… 10 000%.

Исключение

Для постоянного проживания годятся только земли поселений. Но, как и всякое правило, это не обошлось без исключений. В данном случае вопрос ставится таким образом: где жить фермеру, который владеет сельскохозяйственным участком с полем и выращивает на нем различные фрукты–овощи? Имеет ли право построить дом на своем участке, где он работает, и жить там постоянно? Или его жилище будет считаться только дачей, а сам он должен постоянно проживать в другом месте? Я думаю, это исключение. И было бы логично предоставить ему право жить там, где он работает. Это разумно. А менять категорию части участка отдельно под один дом явно неразумно.

С другой стороны, недавно меня смутила одна девушка, когда лукаво спросила: «А что, если на этом участке будет располагаться коттеджный поселок фермеров?» Это, мне кажется, уже смешно! Ведь понятно, что жить в таком поселке будут, в основном, городские жители. В таком случае, я полагаю, вопрос об исключении уже ставиться не должен и участок придется переводить в другую категорию.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

Взято с: http://www.business-magazine.ru/oldpub/pub247467