Статьи

Будущее за коттеджными посёлками «эконом-класса»

Поселки «эконом-класса»

Одной из наиболее значимых тенденций 2007 года можно назвать увеличение сегмента коттеджных поселков для постоянного проживания «эконом — класса». Это в первую очередь объясняется началом продаж в первом крупномасштабном проекте компании «Балтрос» — «Новая Ижора».

По прогнозам компании Родекс Северо-Запад, в начале 2008 года загородный дом станет реальной альтернативой городской квартире. Некоторая часть покупателей уже переориентировалась с рынка городского жилья на загородный. В основном это люди, которые первоначально хотели приобрести трехкомнатную квартиру в черте города, но в связи с резким ростом цен на жилье в Петербурге вынуждены были отказаться от такой покупки. Эти люди обратили свое внимание прежде всего на коттеджные поселки эконом-класса.

Превышение уровня платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в сегменте эконом. В качестве основных причин можно выделить рост уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода (по данным Росстата, в сентябре 2006 года уровень реальных денежных доходов населения России увеличился в среднем на 20 процентов по сравнению с сентябрем 2005 года); развитие рынка ипотечного кредитования (в 2006 году объем ипотечных банковских кредитов на покупку объектов загородной недвижимости стоимостью до 300 тыс. рублей по Петербургу и Ленобласти составил около 75 млн рублей). При этом спрос на экономичное загородное жилье превышает предложение, так как большинство застройщиков не желают работать в этом сегменте, предпочитая строить объекты бизнес-класса, которые более рентабельны. Вместе с тем, несмотря на увеличение предложения в сегменте элит, значительного увеличения спроса на данные проекты не происходит. Это обусловлено во многом неумением застройщиков предложить потребителю достойный продукт за заявленную цену.

Ипотека

Как уже отмечалось выше, в 2007 году наблюдался рост доли объектов загородной недвижимости, приобретаемых с помощью ипотеки. Несомненно, что ипотека на рынке развивается. Подтверждением этому служат ипотечные программы, которые есть во всех загородных комплексах, где у компаний — девелоперов правоустанавливающие документы на землю оформлены надлежащим образом.

Ипотека – желанный, но пока нечастый гость на рынке загородной недвижимости. Дефицит недорогих домов, устаревшее земельное законодательство и высокая степень риска затрудняют выдачу кредитов. Впрочем, эксперты уверены: в ближайшие два-три года ипотека получит постоянную областную «прописку».

На сегодняшний день, порядка 1/3 покупателей приобретают дома с помощью ипотечных кредитов. Сейчас становится выгодно приобретать жилье в кредит. С одной стороны, банки охотно выдают кредиты, а с другой — кредиты позволяют компенсировать нехватку средств на приобретение домов. В результате, потребитель покупает то, что хочет, а не то, что может.

По прогнозам аналитиков, активное развитие «загородной» ипотеки, не приведет к росту цен, как это было в городе. Ожидать ажиотажного спроса вследствие развития «загородной» ипотеки не стоит, так как для покупки загородного дома сумма ипотечного кредита существенно превышает сумму, которую потребителю необходимо взять на приобретение однокомнатной или даже двухкомнатной квартиры в городе.

В 2008 году доля коттеджей и таунхаусов как в пригородах Петербурга, так и в Ленобласти серьезно вырастет по сравнению с предыдущими годами, будет введено достаточное количество крупных проектов (примерно 100 домовладений), а также появятся новые малоэтажные комплексы и таунхаусы.

Цены на землю

Спрос на землю остается высоким, а цены по прежнему растут минимум на 30% в год.

Еще в 2001-2002 годах казалось, что $5000-8000 за сотку — предел для самого престижного Курортного района, в 2007году на северном побережье Финского залива были зафиксированы цены сделок, доходящие и до $40 тыс. за сотку.

В популярном Всеволожском районе самая дорогая земля в Мельничном Ручье, Юкках и Токсове ($6-7 тыс. за сотку), Воейкове ($10 тыс. за сотку). За последний год хорошие (видовые) участки с подведенным газом подорожали на 70%.

Всеволожск и ближайшие населенные пункты (Мельничный Ручей, Бернгардовка) привлекают покупателей прежде всего близостью к городу. Также в числе плюсов — неплохо развитые коммуникации (газ, электричество), социальная инфраструктура, водоемы, красивая природа, благополучная экологическая обстановка. Цены на землю в районе Юкков, Токсова, Кавголова держатся на уровне цен во Всеволожске отчасти благодаря соседству с лыжными курортами («Орлиная гора», «Охтапарк»).

Южные пригороды отстают от северных по абсолютным значениям. В поселках, примыкающих к дворцовым ансамблям Павловска и Пушкина, инвесторы скупают «вишневые сады» с покосившимися лачугами по по стоимости до 12 000 долларов США (около двух лет назад ценовой максимум, по данным риэлтерских фирм, составлял $1500-3000 за сотку).

Чиновники видят новые зоны для малоэтажной застройки главным образом на свободных землях (так называемых «землях запаса», состоящих на балансе территориальных управлений административных районов города). Частично — на месте старых садоводств и жилых массивов, пришедших в полный упадок, — в Парголове, Ольгине, Лисьем Носу, Дибунах, Левашове, Павловске, Красном Селе, Стрельне и др. В общей сложности планируется освоить более 50 участков (1187 га), потенциально пригодных для возведения 2,3 млн кв. м коттеджей или 3,2 млн кв. м таун-хаусов. Процесс возведения современных малоэтажных комплексов на месте обветшалых построек уже начался, но пока скупка застройщиками частных домиков для использования земельных участков под свои проекты — не массовое явление.

В 2007 году девелоперы пытались достичь наиболее эффективного использования земельного участка и, соответственно, повышения рентабельности всего проекта. Например, во Всеволожском районе, где цена за сотку иногда достигает 10 000- 15 000 долларов США. Плавное повышение цен на землю способствует тому, что на коттеджном рынке появляется все больше комбинированных поселков, в которых имеются и малоэтажные дома, и таун-хаузы, и коттеджи.

Всеволожский и Курортный районы являются по-прежнему самыми популярными и развитыми районами для постоянного проживания. Значительное предложение сосредоточено в южной части Выборгского района — это окрестности поселков Ленинское и Рощино. В 2007 году началось освоение сегмента застройки южных районов: Ломоносовского и Пушкинского.

Для дачного проживания предпочтение остается за северными районами — Выборгским и Приозерским. Следует отметить, что Приозерский район недооценен в силу отсутствия хорошей транспортной инфраструктуры. Также недооцененным остается южный район — Гатчинский. Перспективы его развития в 2008 году очень хорошие.

По материалам пресс-конференции РОДЭКС Северо-Запад