Статьи

Уловки с новостройками

В инвестиционно-строительной бизнес-практике существуют и способы обмана граждан, когда квартиру, таунхаус или коттедж получить удается, но совершенно на других условиях, чем было обозначено в рекламе.

Одно из нарушений — это немотивированное, т.е. не предусмотренное обоюдными договоренностями, повышение цены. Оно бывает двух видов: относительно стоимости квадратного метра (например, стороны пришли к соглашению по цене 1500 $/кв.м, а после постройки дома компания требует доплатить еще 200 $/кв.м; и взимаемое вне суммы, указанной в договоре (например, на оформление прав собственности, охрану дома, благоустройство территории и т.д.). Первая схема практикуется, слава богу, реже, но подобные доплаты больнее ударяют по карману покупателя. Правда, такие действия застройщика являются прямым нарушением договорных обязательств и легко «отбиваются» уже в досудебном порядке. Давайте рассмотрим всевозможные уловки застройщиков более подробно.

УЛОВКИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

1. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов

Первое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание акта государственной приемочной комиссии, который «де-юре» подтверждает окончание строительства «де-факто» (устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе — срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически — и жить); третье — время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2009 г., что подразумевает, что объект будет принят Госкомиссией не позднее 31 марта 2009 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как раз к началу нового учебного года, будут готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность.

Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного клиента откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На конец 2007 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация — 1-1,5 года; само строительство: панельный дом — 8-10 месяцев, кирпично-монолитный — 1-1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) — 3-4 месяца; оформление документов — 0,5-1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30%, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).

2. Невыгодные условия оплаты

К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Давайте остановимся на этих вопросах подробнее.

• выяснение реквизитов компании

В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (сравните его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также банковские реквизиты (имейте в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках).

• валюта и вид оплаты

Рассчитываться наличными долларами (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 3% от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета — наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками компании — они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с выгодным курсом). Естественно, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/кв.м Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1%, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/кв.м).
Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор).

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента — ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда.

• проплата официальной суммы и «боковика»

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 1000 $/кв.м), но при этом представитель компании предлагает оплатить 800 $/кв.м официально, по договору, а оставшуюся сумму — в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 800 $/кв.м на счет «Рогов и Копыт», а 200 $/кв.м — оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить) «страховика».
Возможен также вариант «страховка», т.е. фиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться — это простая, ничем не обеспеченная бумажка.

3. Немотивированное повышение цены

Обычно в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту указывается фиксированная стоимость 1 кв.м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. В случае, если фирма предоставляет рассрочку платежа, то определяется либо график оплаты (например, 50% по цене 1000 $/кв.м в момент подписания договора, 25% по 1020 $/кв.м не позднее 01.04.2008 г., 25% по 1030 $/кв.м не позднее 01.08.2008 г.), либо определенная процентная ставка (например, 1,5% в месяц с оставшейся суммы). Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается, в отдельных случаях значительно, в пределах 50-150 $/кв.м, повышать стоимость квадратного метра. Обычно это делается не с целью извлечь дополнительную прибыль, ибо такие действия всегда наносят ущерб репутации компании, а в результате неправильных расчетов «экономики» проекта или существенного ухудшения конъюнктуры рынка. Для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор».

Чтобы в дальнейшем избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев (2-3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год, а тем более через два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 1100 $/м2 со сдачей через полгода, во втором же — по 1000 $/кв.м через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 1100 $/кв.м, только Вы будете лишних 6 месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

4. Беспроцентные кредиты у населения

При реализации рассматриваемой схемы организация-застройщик (чаще всего кооператив или коммандита) привлекают средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаусов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т.е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства, и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства. Таким образом, организация-застройщик не берет для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а «работает» (полностью или частично) на деньгах своих клиентов.

5. Ограничение законных прав клиентов

Согласно ст. 382-390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауса, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения (или согласования, что то же самое) компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 800 $/кв.м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома Госкомиссии, решил перепродать жилье за 1600 $/кв.м, т.е. получить 100% от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор оплатит разницу между первоначальной (800 $/кв.м) и нынешней (строители не стали заниматься откровенным грабежом и обозначили ее как 1200 $/м2) стоимостью квадратного метра.

Также много нарушений прав клиентов встречается в коммандитных товариществах и жилищных кооперативах: в первых сразу, формально в соответствии с законом, устанавливается двухступенчатая структура: наряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность (организаторы, руководство и их подставные), в компанию входят вкладчики (коммандитисты), не принимающие участия в управлении товариществом и имеющие право только принести свои деньги. В ЖК и других потребительских кооперативах дело обстоит немного по-иному: формально все его члены равноправны, однако при приеме обычно оговаривается, что пайщик приобретает право голоса только после полной уплаты взноса (что, естественно, противоречит законодательству о потребительских кооперативах).

Теоретически в ЖК (точно так же, как и в ТСЖ, ЖСК, ДСК, ГСК, садовом товариществе и т.д.) можно устроить «революцию», т.е. переизбрать на общем собрании (конференции) правление, ревизионную комиссию, назначить новых бухгалтера и коменданта, однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков»: большинство пайщиков до окончания строительства не знают друг друга вообще.

«СВЕРХНОРМАТИВНЫЕ» ПОБОРЫ

Все без исключения компании — участники инвестиционного процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих клиентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести дополнительные суммы, которые не входят в оговоренную сторонами стоимость квадратного метра (например, 1000 $/кв.м). Случай повышения цен под обстоятельства форс-мажор, о котором шла речь выше, мы здесь рассматривать не будем, так как этим злоупотребляет далеко не каждая риэлтерская и девелоперская фирма, а остановимся на тех статьях расходов, которые потенциальным клиентам нужно учитывать, особенно если деньги на покупку квартиры действительно последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повышает стоимость метра на 6-8%, т.е. в нашем примере Вы заплатите не 1000 $/кв.м (точнее говоря, 990, о которых кричит реклама), а 1060-1080. Итак, на какие дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их величину еще до подписания договора?

1. Замеры площади БТИ

В тексте договора обычно указывается и оплачивается ориентировочная (строительная) площадь объекта, однако после возведения здания она обычно оказывается меньше (в среднем на 1-3%). Недобросовестные компании обычно устанавливают нижний предел (2-3%) расхождения проектной и реальной площадей, при недостижении которого перерасчет не производится. Например, Вы заплатили за 100 кв.м, однако фактически, в результате замеров бюро Ростехинвентаризации (бывшего БТИ), площадь квартиры оказалась 98,02 кв.м, и компенсацию разницы никто не вернет. На практике встречается и другой случай: после замеров площадь составила якобы 103,14 кв.м, и застройщик требует, если порог расхождения 2-3% не был установлен или превышен, доплатить за лишний метраж. Если Вы не поленитесь самостоятельно тщательно измерить все помещения своей квартиры, то цифры могут оказаться не те (например, 100,22 кв.м), что заявлены техником БТИ (последний, естественно, получает из дополнительно внесенных клиентами денег свой небольшой процент).

2. Оплата нотариального оформления и регистрации

Как уже говорилось выше, оформление договоров купли-продажи или передачи квартир в новостройках не требуют нотариального оформления, и взимание платы за техническую работу нотариуса с клиента — явное нарушение закона! Единственно, за что требуется заплатить — это заверение нотариусом нескольких видов документов, необходимых для госрегистрации, однако стоят такие действия недорого — 800-1000 руб. с квартиры.

Также с покупателя жилья иногда требуют деньги за учетную регистрацию инвестиционного договора. Во-первых, такая на сегодняшний день обязательной не является (хотя желательна для клиента), во-вторых, плата за нее тоже невелика — 500-1000 руб.

Естественно, оплачивается и государственная регистрация права собственности на жилье — на момент написания настоящей статьи она составляет максимум 1000 руб. с договора.

3. Оплата перевода денег через банк

Как уже говорилось выше, самым оптимальным видом платежа за квартиру является внесение наличных рублей на расчетный счет компании, реквизиты которого указаны в договоре. При этом банк, где расположен счет, не должен взимать дополнительную комиссию за зачисление суммы. Однако на практике, особенно при расчете в СКВ (долларами или евро), а также по безналу, с Вас могут потребовать дополнительную комиссию, доходящую иногда до 2% от величины платежа (например, чтобы на счет фирмы зачислили 100 тыс. долл., надо перевести по безналу 102 тыс. долл.), или сумму в рублях по явно невыгодному курсу: ЦБ + 1-2%.

4. Оплата коммунальных платежей

Очень часто квартплату начинают начислять с даты принятия объекта приемочной комиссией, а также компания-застройщик требует оплатить услуги некоего ЧОП «за охрану дома и территории». Такие поборы незаконны: коммунальные платежи взимаются только со дня подписания соответствующего договора с муниципальной эксплуатационной организацией (ДЕЗ, РЭУ, ЖЭК) или регистрации на объекте ТСЖ — товарищества собственников жилья. Именно с этого момента (а не с принятия дома!) квартплата обычно берется за 4 месяца вперед.

5. Обязательство вступить в ТСЖ

Иногда в тексте договора сказано, что клиент берет на себя обязательство вступить после окончания строительства в создаваемое для управления объектом (кондоминиумом) Товарищество собственников жилья (при этом подразумевается оплата, помимо «коммуналки», вступительных и членских взносов, правда, небольших). Такое положение договора незаконно — в соответствии со ст. 143 ЖК РФ 2005 г. участие жильцов в ТСЖ — их право, а не обязанность, и на величину квартплаты подобное «членство» не влияет.

6. Оплата посреднических услуг по оформлению документов

Иногда компания навязывает клиенту свои платные услуги по оформлению комплекта документов в собственность, причем по явно кабальным ценам, доходящим до 2% от стоимости квартиры, таунхауса или коттеджа (в Москве, например, все необходимые действия можно выполнить за 600-800 долл. и 4-6 месяцев). Такое положение договора явно противоречит Закону РФ «О защите прав потребителей», однако застройщик имеет реальные возможности «заволокитить» процесс независимого оформления, и при назначении общей стоимости работ в пределах 1200-1500 долл. все-таки, как показала практика, лучше воспользоваться такими явно навязанными услугами, а не искать правды (или лишней головной боли) на стороне.

Вадим Шабалин, автор книги «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках»

www.kvadroom.ru