Статьи

Петербург расширяет ниши

Рынок загородной недвижимости северной столицы и ее окрестностей на протяжении всего года демонстрировал существенный рост активности девелоперов. В то же время основной тенденцией стало насыщение рынка элитного загородного жилья и активное освоение ниши для эконом-класса.

Сейчас с учетом заявленных проектов насчитывается 253 комплекса. Из них в стадии строительства находятся 139 коттеджных поселков и на стадии проектирования — 35. По данным департамента консалтинга и оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), в 2007 году было введено 42 коттеджных поселка и малоэтажных комплекса — это около 2340 домовладений. В 2008 году планируется ввод 74 объектов (4150 домовладений).

Сегмент коттеджных поселков более популярен, чем малоэтажные комплексы, и в настоящее время занимает около 80% всего предложения. Но следует учесть, что в состав многих коттеджных поселков входит и малоэтажная застройка — таунхаусы и многоквартирные дома.

В общей структуре предложения северные районы в совокупности превалируют над южными, однако постоянный рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в малопопулярных южном и восточном направлениях и расширения зоны охвата по удаленности от города или кольцевой автодороги.

«Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% — Курортный и Выборгский районы, 25% — Всеволожский, 20% — Петродворцовый и Ломоносовский, 20% — Гатчинский, — говорит председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Виктор Щелоков. — Оценивая покупательский спрос в ценовых нишах, можно выделить такую закономерность: основной спрос — более 40% — сконцентрирован в нише недорогих всесезонных домов. Еще 30% покупательских предпочтений приходится на садовые дома (дачи) и около 20% — на участки под строительство. Максимальное количество сделок с землей по-прежнему фиксируется на северном и северо-восточном направлениях: Всеволожский, Выборгский, Приозерский районы. Однако спрос растет и на «ближнем юге» — Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Тосненский районы».

По данным компании «Проект Консалт», около 85% коттеджей предлагается по цене менее $2,5 тыс. за кв.м. На первый взгляд это явно меньше городской цены. Однако если посмотреть на распределение коттеджей по средней стоимости за домовладение, то мы увидим, что малоэтажная недвижимость, несмотря на появление крупных проектов, основанных на самой дешевой строительной технологии, пока далека от определения «доступная». Стандартная трехкомнатная квартира на вторичном рынке Петербурга стоит около $180—200 тыс. В этот же диапазон попадают самые дешевые коттеджи и таунхаусы. Но если исключить из анализа «демократичное» жилье в «Новой Ижоре», то 88% коттеджей и 87% таунхаусов попадет в диапазон более $250 тыс. По совокупности потребительских характеристик даже небольшой каркасный коттедж существенно лучше панельной «трешки», но когда перед семьей встает вопрос о недвижимости для постоянного проживания, лишние $100 тыс. — весомый аргумент.

По мнению большинства экспертов, ценообразование на рынке коттеджных поселков можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение. Этот фактор зачастую является определяющим в выборе класса коттеджных поселков. Так, популярный у покупателей Курортный район дает возможность застройщику реализовать поселок высшего класса. В то же время продолжается активное развитие загородной недвижимости эконом-класса.

«Доля эконом-класса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти вдвое. Также было объявлено о намерении некоторых компаний, ранее занимавшихся другими сегментами недвижимости, осваивать и рынок эконом-класса. Строительство в пригородах Петербурга относительно недорогих таунхаусов и домов сможет в скором времени удовлетворить спрос на качественное частное жилье эконом-класса», — считает директор департамента крупных земельных участков «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Наталья Хмельницкая.

Сегодня универсальное слово «сегментация» звучит из уст и аналитиков загородного рынка недвижимости, иллюстрируя приход новой тенденции. О ценообразовании на рынке загородных объектов теперь не говорят в целом: этот рынок дробится на мелкие «сегменты», каждый из которых живет своей жизнью, переживая взлеты, падения, сезонные колебания спроса. А именно: если говорить о так называемом массовом предложении — обычных загородных домах стоимостью от $80 тыс. до 300 тыс., то цены на них за прошедший год почти не изменились, хотя, конечно, наиболее качественные объекты либо «вымываются» из спектра предложений, либо переходят в более дорогой сегмент. Аналогичная картина наблюдается и в сегменте самых дешевых дачных домов.

На этом фоне рынок земельных участков преподносит своим владельцам приятные сюрпризы, подтверждая тезис о выгодности финансовых вложений в землю. По данным риэлторских компаний, активно работающих на этом рынке, за прошедший год сотка земли подорожала на 10—30%. Однако некоторые наблюдатели отмечают двух- или даже трехкратный рост в ситуациях, когда произведены работы, повышающие ликвидность земель (новые дороги, водопровод, линии электропередачи).

Известия.Ру