Статьи

Миллионерам придется уехать за город

Загородный рынок под Петербургом тяготеет к все более масштабным проектам – и по площади, и по количеству населения. Однако проекты большого размаха все еще новый формат для Северной столицы, и как делать «первые шаги на Луне», пока мало кто знает наверняка.

Разбегающаяся вселенная

Уже с середины XX века в развитых странах начался исход обеспеченных людей из городской черты в «зеленые зоны», где преимущества сельского образа жизни сочетаются с достижениями прогресса. Такой процесс даже получил собственное название – рурбанизация (от слова rural – «сельский»). В России эта тенденция появилась не так давно и пока в основном развивается в транзитной форме: люди стараются «усидеть на двух стульях» – сохранять постоянное жилье в городе, а за его границами иметь дачу. И если раньше население страны относило к дачам и солидные дома, и «времянки» на 6 сотках, то теперь речь скорее идет о проживании в специально созданных коттеджных поселках.

Качественное же развитие загородного рынка способствует тому, что часть людей постепенно начинает превращать второй дом в постоянную резиденцию.

Поднятая целина

Под Петербургом в 2007-2008 годах было заявлено о целом ряде крупных проектов. Если раньше площади коттеджных поселков измерялись в 20-30 га, то, например, компания «Межрегионгаз» («дочка» ОАО «Газпром») объявила о том, что ее проект в Ломоносовском районе Ленобласти раскинется на территории свыше 300 га – к 2010 году здесь планируется возвести 570 домов.

Тем временем управляющая компания «Теорема» заявила, что построит на землях птицефабрики «Красные зори», недавно приобретенных ею у «Ленптицепрома» в районе Петергофа, малоэтажный поселок. Общий объем инвестиций в проект составит $3 млрд. Новый поселок по объему застройки превысит совокупную площадь всего малоэтажного строительства в Петербурге – планируется, что площадь построенного здесь составит 2,4 млн кв. м. Поселок будет рассчитан на проживание 76 тыс. человек. Начало работ намечено на 2009 год, окончание – на 2014-й.

Еще один пример – компания «Итера-инвест-строй» договаривается об аренде 328 га на берегу Мичуринского озера на Карельском перешейке (60 км от Петербурга). Конкуренцию по масштабам строительства новым игрокам может составить и компания «Балтрос», застраивающая 285 га в «Новой Ижоре», где малоэтажный район рассчитан на 6 тыс. домовладений и 30 тыс. обитателей.

Экономика масштаба

Коттеджные поселки все больше тяготеют к мегамасштабам, в том числе и потому что инвесторы и девелоперы стараются добиться экономии на подведении инженерных сетей и создании инфраструктуры – от фитнес-центров до детских садов. В результате коттеджные поселки начинают приобретать черты sububrs – городских пригородов. При этом происходит уплотнение поселков: участки становятся меньше, коттеджи блокируются в дуплексы и таунхаусы. Все это призвано снизить стоимость загородного жилья и сделать его доступнее для среднего класса. По крайней мере, в теории. «В целом, цена эконом-класса должна составлять от $150 до $250 тыс. за одно домовладение. Загородное жилье должно стоить чуть дешевле двушки-трешки в новостройке, в хорошем районе», – считает Наталья Хмельницкая, директор департамента крупных земельных участков «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН).

С другой стороны, для людей с ограниченными финансовыми возможностями и $250 тыс. – это дорого. Те же покупатели, которые располагают нужными средствами, вряд ли захотят ютиться в такого рода «бюджетных» проектах. Одним словом, вопрос о том, в какой мере и кем будут востребованы новые мегапроекты, видится участникам рынка очень острым. «Пока все крупные поселки заявлены только в планах. У них нет «истории вопроса», – делится мнением Людмила Барашкова, эксперт агентства недвижимости Becar. – Между тем у наших людей отсутствует опыт постоянного проживания вне города. Как потребители отнесутся к новым предложениям, никто не знает».

Только когда будут успешно реализованы хотя бы два-три подобных крупных проекта, можно будет говорить о том, что этот рынок уже сложился, считает Виктор Щелоков, председатель совета директоров «Центра юридической поддержки землепользователей». «Такими проектами, которые в ближайшее время будут «маяками» рынка, могут стать «Большая Ижора», «Славянка"», – рассуждает эксперт.

«Пока крупные проекты не открыли продажи: они находятся либо на стадии замысла, либо на стадии проектирования и разработки концепции. Да, известен размер участков, где должны появиться крупные проекты, мы знаем о местоположении этих участков и т. д. Но пока сложно говорить о том, насколько проекты будут соответствовать ожиданиям покупателей. Только через полгода после того, как начнутся продажи, можно будет оценить успех проектов на рынке. Для достижения успеха важен целый комплекс факторов – местоположение, концепция, ценовой диапазон и т. д.», – резюмирует Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость».

Модель для будущей жизни

В перспективе развитие рынка загородного жилья, разумеется, не может не зависеть от той «модели жизни», которую будут выбирать горожане с достатком. Свое влияние на модель расселения людей окажет и система занятости: «свободным художникам» и людям, работающим дистанционно, фрилансерам, город как таковой не нужен в их ежедневном режиме. Мировая тенденция такова (и Россия начинает к ней постепенно подтягиваться), что в крупных городах остаются чиновники и «синие» воротнички.

В русле общемировых тенденций Ленинградская область ведет сейчас переговоры с китайскими и корейскими инвесторами, готовыми вложить средства в строительства двух так называемых «городов счастья». Концепция подобных жилых образований состоит в том, что они становятся своего рода центрами культуры, науки и образования. Администрация Ленобласти рассчитывает, что условия жизни в таких городах окажутся привлекательными для интеллектуальной элиты Петербурга, области или даже других российских регионов. Строительство таких городов, в случае успешности переговоров,  будет вестись с нуля, а максимальное количество населения каждого в них не превысит 100 тыс. человек.

Петербуржцы пока не решаются «оборвать пуповину», связывающую с родным городом. Между тем, нынешние элитные поселки, расположенные в 5-10 км от Северной столицы, вскоре неизбежно окажутся в окружении логистических комплексов, бизнес-парков, транспортных развязок и т. д. Комфортное жилье будет «бежать» за 50-й, а то и за 100-й километр от Санкт-Петербурга.

Собственник