Статьи

Коттеджный рынок Ленинградской области развивается так же стремительно, как и инфраструктурные проекты на ее территории. И развиваются они совершенно обособленно. Застройщики не осведомлены о планах властей, а власти не принимают в расчет планы девелоперов. При этом крупный инфраструктурный проект (например, строительство дороги) может как резко повысить, так и снизить привлекательность объекта недвижимости.

Джокер в рукаве
В отличие от большинства других товаров, недвижимость не обладает абсолютно положительными или абсолютно отрицательными характеристиками. Простой пример: красивый окружающий ландшафт важен в премиальном сегменте и гораздо менее значим в экономклассе; близость большой воды всегда является достоинством домовладения, но для постоянного проживания она менее значима, чем для сезонного. Это, безусловно, значительно усложняет задачу покупателя, а тем более — частного инвестора.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бекар» Ирина Гудкина считает, что имеет смысл покупать дом либо в самом престижном, либо в самом недооцененном месте. В самом престижном — потому что его при случае проще продать. Курортный район на слуху, и что такое Зеленогорск, потенциальным покупателям объяснять не надо. Лисий Нос пользуется устойчивым спросом, хотя экология там сомнительная и, чтобы искупаться, придется ехать километров за 30-40...

Сложнее с недооцененными направлениями. Это могут быть и самые дешевые (на сегодня) объекты, хотя это не обязательно. Ирина Гудкина в качестве примера приводит Тосненский район; риэлтеры называют «новомодными» местами Гатчину, Вырицу; возможно, в ближайшее время популярным станет Мурманское шоссе.

Генеральный директор УК «Терра» Дмитрий Зюзин отмечает, что покупка дома на престижном направлении предпочтительнее в том случае, если вы предусматриваете возможность продать его достаточно быстро, например пожив в нем два-три года. «Если есть возможность на какое-то время «заморозить» деньги, то лучше присмотреть хорошее место в недооцененных территориях к югу от города»,— говорит Дмитрий Зюзин.

Андрей Петров, руководитель центра коттеджных поселков компании «Петербургская недвижимость», уверен, что поселки на «ближних землях» (условно — в радиусе 30-35 км) будут дорожать быстрее, чем отдаленные. Во-первых, их меньше, а во-вторых, в новых проектах для постоянного проживания уже, как правило, учтены и исправлены характерные ошибки, имевшие широкое распространение на ранней стадии развития рынка,— дефекты инфраструктуры, транспортной доступности, высокая стоимость эксплуатации...

По мнению экспертов группы компаний «Аверс», наибольший инвестиционный интерес представляют «места-джокеры», то есть зоны и территории, которые пока находятся в русле общих ценовых тенденций, но способны продемонстрировать резкий рост востребованности (а значит, и цен). Для этого необходимо какое-то событие, качественно меняющее представление потенциальных покупателей об этом месте. Это может быть какое-то решение, например о строительстве поселка для работников завода Nokian Tyres рядом со Всеволожском, о создании лыжного комплекса в Токсове или учебно-тренировочной базы «Зенита» в Мистолове. Но роль катализатора может играть и довольно длительный процесс. Фирма «Олимп-2000» несколько лет раскручивала понятие «пригородный «золотой треугольник"» (Комарово—Репино—Ленинское). И сейчас проекты в этом районе дорожают быстрее, чем в соседних, ничем, по сути, от них не отличаясь.

Важнейшим ценообразующим фактором может стать сообщение о предстоящей прокладке новой дороги, о реконструкции имеющейся, даже о том, что шоссе (к примеру, Приозерское) получает статус федерального объекта.

Но тема транспортной доступности заслуживает отдельного разговора.

Про бумаги и овраги
Строительство каждой новой магистрали неизбежно вызовет всплеск цен на прилегающих территориях (как это было в случае с КАД). На севере Ленинградской области пока можно говорить только о реконструкции трассы Петербург—Приозерск—Петрозаводск. К тому же ее включили в реестр федеральных дорог, что предполагает существенное улучшение финансирования.

На южных окраинах «большого Петербурга» ситуация выглядит перспективнее: дорога Шушары—Пушкин, разгрузив Пулковское шоссе, даст дополнительное развитие жилищным проектам в Пушкине и Павловске — это может также стимулировать спрос на остающиеся сельскохозяйственные земли. Поработает на спрос и продолжение Софийской улицы (с выходом на Колпино и Шушары). «Реализуемые здесь проекты, в частности «Новая Ижора» и «Бельвиль», вполне могут продемонстрировать уверенный рост,— говорит руководитель ГК «Аверс» Михаил Зельдин.— Планируемая платная трасса Петербург—Москва может дать толчок развитию Тосненского района».

Но самый существенный рост может дать, конечно, решение о строительстве второго кольца, если оно будет в конце концов принято (см. справку).

Впрочем, «удаленность» (как и «доступность») — понятие относительное. Андрей Бочков, заместитель генерального директора «Пулэкспресс Групп», отмечает: «Питер последовательно движется вслед за Москвой, а для постоянного проживания в Подмосковье 40-50 км от МКАД — нормальное расстояние, дачные поселки и вовсе отодвигаются за 150-200 км, и Петербург тоже к этому придет, потому что земли больше не становится».

Перспективное соседство
Не менее важный вопрос — какие объекты будут размещаться по соседству с облюбованным жильем. Одно дело — если элитный фитнес-комплекс, и совсем другое — если мусоросжигательный завод.

В качестве примера удачного соседства можно привести два проекта компании «Петростиль» — коттеджный поселок «Медовое» во Всеволожском районе и комплекс «Горки СПб» на границе с Юкковским заказником. Непосредственная близость к популярным горнолыжным курортам, таким как Охта-парк» и «Орлиная гора», а также хорошее транспортное сообщение и развитая инфраструктура способствуют росту цен на объекты недвижимости в этих поселках.

Большинство участников рынка удачным соседством для жилого комплекса считают другое жилье. Предпочтительнее, конечно, не стародачное поселение и не бывший военный городок, а такой же или близкий по уровню коттеджный поселок.

«Столичная тенденция — укрупнение проектов и размещение поблизости нескольких поселков с общей инфраструктурой — начинает становиться заметной и в петербургских пригородах»,— говорит Марина Карпихина, директор по маркетингу компании «Родэкс Северо-Запад». Ключевые проблемы не торговля и не развлечения — до них, в конце концов, можно и доехать. Критически важным становится наличие поблизости приличных учебных и медицинских заведений.

Дмитрий Котов, руководитель загородного департамента «Петербургской недвижимости», негативным соседством считает расположение поблизости от жилья вредных или даже просто неэкологичных предприятий: «Тут уж никакие плюсы не помогут — можно вложить немало денег в сам проект дома, в обустройство территории, но если рядом, например, будет стоять какая-нибудь птицефабрика или, хуже того, вредное химическое предприятие, то затраты не только не окупятся, но и будут абсолютно бессмысленными».

Об этом, кстати, были прекрасно осведомлены жители Всеволожска, несколько лет назад заблокировавшие строительство алюминиевого производства.

Строительство крупных спортивных и торгово-развлекательных объектов, как правило, поднимает стоимость прилегающих владений: за счет рекламы и просто упоминаний в СМИ происходит дополнительная, не зависящая от реальных достоинств раскрутка места (наиболее яркий пример — Стрельна).

Информацию о перспективах развития той или иной территории можно почерпнуть, например, в генплане, в отчетах экологических организаций. Беда лишь в том, что генпланы сформированы только для 20% населенных пунктов области. А о территориях между ними и говорить пока не приходится.

По материалам www.kommersant.ru