Статьи

Дешевое строить невыгодно

Государственная пропаганда прелестей дешевого загородного жилья породила высокий спрос на недорогие коттеджи, который остается неудовлетворенным: коттеджных поселков строится все больше, но по-прежнему в высоком ценовом сегменте.

По данным маркетинговых исследований, большинство покупателей коттеджей в организованных поселках рассчитывают уложиться в 3−4 млн рублей. Между тем основная масса предложений начинается от 5 млн рублей.

Застройщики прекрасно осведомлены о растущем спросе на недорогие объекты. Тем более что повышенный спрос на дешевое жилье возник не сегодня. Некоторые инвесторы торжественно обещали параллельно с дорогими объектами строить дешевые. Однако обещаний не сдержали. «Застройщики, думаю, в иллюзиях пребывали, когда обещали недорогое жилье», – иронизирует генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации Михаил Голубев. Столкнувшись с реалиями рынка, они скорректировали планы, отдав предпочтение дорогостоящим объектам.

По мнению управляющего проектами компании «Олимп 2000» Сергея Щербы, и спрос, и предложение сегодня ограничены возможностями застройщиков: «Многие поселки строятся на землях сельхозназначения, садоводств. Новые земли застройщик осваивает с опаской. Он вынужден рассчитывать только на собственные средства – банки не торопятся с кредитами. То есть пригодных для строительства участков мало и строительство поселков ориентировано не на спрос, а на количество денег у девелопера. Спрос неудовлетворенный явно есть, но сколько надо строить?»

По словам коммерческого директора компании Village Consulting Олега Карзова, в сегменте «эконом» спрос в три раза превышает предложение.

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), доля поселков класса «эконом» составляет 50% в общем объеме спроса, на «бизнес» и «элиту» приходится 41%, остальные 9% относятся к еще более дорогому сегменту «премиум».

Товар с нечеловеческим лицом

Объем загородного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти сегодня оценивается в 5 млрд долларов. По данным компании «Петербургская недвижимость» (Setl Group), в первом квартале на петербургском рынке присутствовало примерно 140 поселков и малоэтажных комплексов. По словам руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, с начала года в продажу выведено свыше 20 новых проектов, еще несколько появятся до наступления лета, а в стадии проектирования – более 80 поселков.

По словам руководителя отдела консалтинга и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости Зоси Захаровой, из 3030 представленных на рынке домовладений наибольшую долю занимает класс «бизнес» – 48% общего объема предложения. На 2008 год запланирован ввод около 3400 домовладений эконом-класса, 2800 домовладений бизнес-класса, 741 домовладений класса «элита» и 670 – премиум-класса.

Однако по количеству поселков по-прежнему будет превалировать высокий ценовой сегмент. Рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в южном и восточном направлениях, а также строительства на все большем удалении от города.

Сегодня только 46% поселков расположены в «дачной» зоне. По-прежнему северные районы осваиваются намного активнее южного и восточного направлений, поэтому пока что в структуре предложения соотношение «север – юг» остается неизменным.

Не слишком меняется и соотношение «дорогие-недорогие объекты». По словам Ольги Трошевой, объекты дорогого сегмента (от 35 млн рублей, 100 тыс. рублей за 1 кв. м) составляют сегодня до 35% в структуре предложения. Динамика наметилась в «перетекании» объектов из бизнес-класса (8−10 млн рублей, 50 тыс. рублей за 1 кв. м) в эконом-класс (4−6 млн рублей, 35−40 тыс. рублей за 1 кв. м). «Эконом отбирает долю у бизнес-класса, – констатирует Олег Карзов. – Элитных поселков меньше не становится».

Коттеджи двинулись на юг

По данным АРИН, сегодня значительная часть коттеджей класса «эконом» расположена в Выборгском и Приозерском районах. С учетом заявленных проектов компании «Балтрос», лидером становится Пушкинский район, но ранее завоеванные позиции сохраняют Выборгский и Всеволожский. При этом северные районы (Всеволожский, Выборгский, Курортный и Приозерский) в совокупности предлагают чуть ли не 80% всех коттеджных проектов.

На южное направление приходится, по данным «Петербургской недвижимости», 23% проектов. Самый серьезный прирост – в Гатчинском районе, где реализуется восемь проектов. Также внимания девелоперов удостоился Ломоносовский район, что обусловлено соседством КАД. С конца 2007 года здесь заявлено уже более десятка проектов, общая площадь «застолбленных» участков превышает 1500 га. По мнению специалистов Village Consulting, южное направление имеет несколько важных преимуществ: во-первых, здесь есть зоны недалеко от города, где проходит КАД, во-вторых, в этих районах невысокие средние цены на землю по сравнению с северным направлением (если рассматривать зону 50 км от черты города).

По словам Ольги Трошевой, рост цен на земельные участки в Ленобласти не прекращается. Сегодня сотка во Всеволожском районе стоит 340 тыс. рублей (рост уже в первом квартале 2008 года составил 12,5% в рублевом эквиваленте), в Тосненском – 220 тыс. рублей, в Гатчинском – 130 тыс. рублей (рост – 43%), в Ломоносовском – 90 тыс. рублей. При этом на цены влияют не только транспортная и инженерная инфраструктура, но и появление новых проектов. Например, в Кировском районе в течение первого квартала 2008 года земля подорожала сразу на 88% благодаря выводу в продажу объекта «Новый Шлиссельбург». В Петродворцовом районе земля подорожала в прошлом году на 100−150%, сейчас стоимость сотки здесь – от 25 тыс. долларов. Из-за роста цен на землю стоимость готовых объектов в некоторых поселках увеличилась за прошлый год на 50−60%. Средний рост цен, по данным АРИН, составил 20%. В первом квартале 2008 года цена в среднем увеличилась на 5−10%.

Новые тенденции

Отличительной чертой последнего времени можно считать укрупнение проектов. Жизнь за городом предполагает наличие поблизости объектов социальной инфраструктуры – школ, магазинов, аптек. Однако содержание нежилых помещений в коттеджных комплексах стоит дорого, поэтому в ущерб комфорту застройщики нередко отказываются от сооружения социальных объектов, причем на финише проекта. Опыт показывает, что затраты на содержание нежилых объектов тем ниже, чем больше домовладений на территории поселка. По мнению Сергея Щербы, для этого нужны поселки на 200−400 домов или градообразующее предприятие, которое оплатит содержание социальных объектов. По данным Village Consulting, вывод на рынок таких мегапроектов ожидается в 2010−2011 годах.

Поселения становятся не только масштабнее, все чаще на продажу выводятся смешанные проекты – коттеджи и таунхаусы в едином комплексе. Это позволяет девелоперу диверсифицировать риски, поясняют в Village Consulting. Также возрастают шансы удовлетворить спрос и ускорить процесс продаж, поскольку предложение не сводится к определенному классу (как по цене, так и по типу) жилья.

Для минимизации рисков сегодня девелоперы практикуют строительство очередями. Если продажи идут хорошо, закладывается следующая очередь, если нет, со строительством можно повременить. Например, в поселке Новое Минулово компания «Константа» возводит уже третью очередь, о которой заранее не объявлялось.

Ожидаемая тенденция – выход на рынок Петербурга и Ленобласти новых игроков из других регионов и крупных диверсифицированных холдингов, для которых загородное строительство – непрофильное занятие.

Элита – от лукавого

Однако все эти тенденции мало помогают удовлетворить спрос на недорогое жилье. По крайней мере – в ближайшее время. Факторы, тормозящие развитие дешевого загородного строительства, более весомы.

По мнению многих застройщиков, возводить поселки эконом-классапросто-напросто невыгодно. «Жители такого поселка не обязательно владеют автомобилями, следовательно, нужны дороги, общественный транспорт. То есть поселок должен располагаться недалеко от города – не далее 30 км», – поясняет заместитель генерального директора по инвестициям компании «Содружество» Ирина Смирнова. Но так близко к городу найти сегодня свободный участок крайне сложно. Кроме того, во многих случаях дом класса «эконом» – единственное жилье для его владельца, поэтому возводить такие поселки можно только на предназначенных для застройки землях, где разрешена государственная регистрация. Но земель необходимого статуса вблизи города нет, их надо прежде переводить из земель другого назначения, а это лишние затраты средств и времени. Практика целевого выделения участков под строительство в области отсутствует, их надо приобретать или на конкурсе, или на вторичном рынке, что не способствует удешевлению земли – скорее наоборот.

Серьезный тормоз – проблемы с инженерной инфраструктурой. В целом ряде районов застройщики получают отказ от «Ленэнерго» на подключение. Кроме того, плата за подключение в некоторых районах Ленобласти в разы превышает среднюю по городу. Есть районы, где подключение невозможно в принципе: в суперпопулярном Курортном районе и в Касимово, где собираются обосноваться сразу несколько застройщиков, нет мощностей. «Затраты на электричество достигают 1 тыс. долларов на 1 кв. м. Плюс стоимость земли и строительства (в районе 1 тыс. долларов на 1 кв. м) – итого примерно 3,5 тыс. долларов на 1 кв. м, – перечисляет Смирнова. – Плюс рост цен на стройматериалы. Земля тоже дорожает. Сейчас земельная составляющая в цене продаж – 40−60%, инфраструктуры – 5−7%, дорог – 18%».

«Дешево строить не получается, – констатирует Сергей Щерба. – Нужны участки в ближних районах, а там земля дорогая, инженерия дорогая. Сегодня минимальная себестоимость строительства без учета интересов застройщика – это и есть цена эконом-класса».

По словам Михаила Голубева, затраты на инженерные сети в коттеджном поселке любого класса почти одинаковы и соответствуют затратам на инженерную подготовку участка при строительстве многоквартирного дома. Инженерия обходится дорого, подтверждают в департаменте загородной недвижимости компании «Адвекс». Районные власти требуют от застройщиков участвовать в инфраструктурных проектах, что иногда значительно удорожает коттеджный проект, а есть еще и «неформальные отношения» с властными органами.

Кроме этого, существуют и конъюнктурные факторы. По словам технического директора Холдинга ПБЛ Андрея Скатова, отсутствие проектов эконом-класса – реалии рынка, который сегодня ориентирован на удовлетворение потребностей клиентов с высоким достатком. Остальным придется ожидать своей очереди или найти способ обогатиться.

Вариант недорогого жилья, по мнению Сергея Щербы, – стандартный проект коттеджа площадью 100−120 кв. м, минимальный размер земельного участка, минимальный набор инженерии – это то, что сопоставимо по цене с городской квартирой. «Но таких коттеджей в поселке должно быть несколько сотен, а у застройщика не должно быть недостатка собственных средств, чтобы сдвинуть проект с большим количеством домовладений», – уверен Щерба.

«И, конечно, плохо, что банки не идут за город. Каждый второй покупатель спрашивает ипотеку. Мы могли бы выставлять на рынок больше объектов, возросла бы конкуренция», – говорит Ирина Смирнова. Кроме того, по ее словам, застройщики иногда вынуждены назначать заградительные цены: «Нельзя дешево продавать, потому что появились перекупщики».

«Поскольку стоимость земли растет, сегодня выгодны „лэндерские» проекты – землю обеспечить по минимуму инженерией, нарезать на участки, которые и продавать дороже, чем цена сделки, в два-пять раз. Таких проектов все больше: землей торговать проще и выгоднее», – подтверждает Олег Карзов.

Характерно, что риэлторы относятся к жалобам застройщиков с изрядной долей скептицизма. По их мнению, сегодня застройщики работают не с оборота, а с цены. «Они предпочитают продать пять коттеджей по миллиону долларов, чем 50 – по 100 тыс.», – отмечает Олег Карзов. «Если серьезно исследовать, себестоимость строительства поселков любого класса примерно одинакова, – утверждают в компании „Адвекс». – На строительство дорог и инженерию – одинаковые расходы. Собственно, и земля стоит одинаково дорого в привлекательных местах и подешевле – на удалении от города. И элитные объекты пытаются строить везде. Можно строить эконом, но не хочется – застройщики рассчитывают получить больше прибыли». Кроме того, по мнению риэлторов, застройщики из Петербурга, работая на территории Ленобласти, редко заинтересованы в развитии тех районов, где ведется строительство. «Жадность одолела, хотя это и недальновидно», – комментируют риэлторы.

Олег Карзов полагает, что очевидным тормозом выступают сегодня сами застройщики, точнее непрофессиональные участники рынка: в загородное строительство приходят компании, которые не то что о загородном – ни о каком строительстве понятия не имеют. Но даже если есть опыт возведения многоквартирных домов в городе, он не помогает понять специфику загородного рынка. «Строительство могут инициировать, например, производители стройматериалов или сборных домов, которым надо куда-то сбыть продукцию. В последнем случае проект создается под ДСК», – рассказывает Михаил Голубев. Такой бизнес нередко ограничивается одним-единственным проектом, отмечает Карзов: получили негативный опыт – ушли с рынка.

Большую проблему Олег Карзов также видит в непрофессиональном подходе к продажам. Во-первых, проекты плохо просчитаны. Причина может крыться в использовании маркетинговых исследований, которые не дают объективной картины, поскольку их выполняют компании, не работающие в загородном сегменте. Во-вторых, многие застройщики неверно позиционируют объекты. В-третьих, не всегда понимают, кому они могут продать то, что строят. Непрофессиональное отношение к коттеджным проектам поддерживается высоким спросом.

Мечта об американской мечте

По мнению Михаила Голубева, сейчас на рынке происходят весьма масштабные процессы: «Мне думается, у нас завершается второй этап формирования городской среды. Люди только начинают сознавать, что такое жизнь в субурбии, – появляются тенденции, формируется спрос. Рынок между тем затоваривается многоэтажными домами. 150 поселков, которые заявлены, – это очень смешное количество комфортного жилья для новой городской среды». Эта среда формируется крайне медленно, поскольку целенаправленно ею никто не занимается, в лучшем случае решаются транспортные проблемы.

«Может быть, лет через пять начнется третий этап – развитие Петербурга как современного мегаполиса, его транспортной инфраструктуры (новые развязки, вторая кольцевая дорога, ЗСД), – рассуждает Голубев. – Это даст возможность притянуть к городу прилегающие территории, на которых развернется строительство сателлитов. Но ключевой момент для старта третьего этапа – затоваривание рынка жилья высотными домами, что заставит петербуржцев обратить пристальное внимание на загородный рынок».

По мнению Олега Карзова, в ближайшие пять лет рост рынка коттеджных поселков продолжится. В последние годы рост составлял до 100% в год, но впредь предложение уже не будет увеличиваться столь интенсивно. Кроме того, структура предложения несколько изменится. «Задуманы поселки под 300 домовладений: „Cторожевая гора» группы „Родэкс», Янино Национальной жилищной корпорации, Новая Ижора от „Балтроса», – говорит Карзов. – Это удачные проекты, их надо тиражировать. Но это не коттеджные поселки, это дома без воображения, аналоги американских поселений 1950−х годов». Однако реализация подобных проектов дает надежду, что в продаже появятся относительно недорогие объекты.

С другой стороны, прогнозы относительно роста цен приближают эти надежды к нулю. По мнению Сергея Щербы, до конца года в строящихся проектах цены вырастут на 15−20%, а земельные участки могут подорожать на 50%.

Эксперт