Статьи

Осенний загородный рынок

 Несмотря на финансовый кризис, цены на загородном рынке Петербурга продолжают расти.

Большинство крупных застройщиков подняли цены на 3% и проводят различные акции, подогревающие интерес покупателей. На фоне этого проходит дифференциация рынка.

Земное притяжение.
По данным Аллы Зайцевой, заместителя генерального директора АН «Прогаль», в октябре объем предложения на вторичном рынке загородной недвижимости увеличился на 46% по сравнению с сентябрем. Это всего на 5% больше аналогичного периода прошлого года. Соотношение предложения домов и участков не изменилось, а относительно 2007 года доля участков в предложении сократилась на 12%. Изменения объема предложения в зависимости от цены объекта и средних цен носят разнонаправленный характер, но тенденций к снижению не наблюдается.
Отмечается увеличение времени экспозиции объектов, покупатели стали более взвешенно подходить к выбору, больше интересоваться возможностью снижения цены. Большинство продавцов предпочитают дольше ждать покупателя, чем уменьшить цену, утверждает Алла Зайцева. Максимальное количество готовых построек предлагалось первого октября по ценам до 7500 тыс. рублей, почти равными стали доли трех диапазонов. По 17-18% предложения домов приходятся на ценовые сектора 750–1500 тыс. рублей, 1500–2500 тыс. рублей и дороже 7500 тыс. рублей за объект.
Лидером по объему предложения недорогих участков стал Тосненский район. Здесь каждый пятый участок предлагается дешевле 500 тыс. рублей. В этом сегменте значительны доли Гатчинского (17%), Лужского (15%), Волосовского и Выборгского (по 13%) районов.
В наиболее популярном у покупателей сегменте 500–1250 тыс. рублей за участок Всеволожский район занимает более трети предложения – 35%, далее с 20-процентным отставанием следует Выборгский район и Гатчинский с 10% предложения. В самом насыщенном предложениями сегменте 1250–2500 тыс. рублей доля Всеволожского района – 32%, Выборгскому району области принадлежит 19%, Ломоносовскому – 15%, Гатчинскому – 12%, Приозерскому – 10%.
В сегменте дороже 2500 тыс. рублей за участок основная часть предложения приходится на Всеволожский район – 47%. На 1 октября в предложении домов дешевле 750 тыс. рублей первое место занимает Лужский район – более 20%. Значительный вес в этом сегменте занял Кингисеппский район – 16%. Практически равное количество домов по такой цене предлагалось в Волховском, Гатчинском, Тосненском и Кировском районе области – 10-12%. Гатчинский район остается лидером предложения в сегменте готовых построек за 750–1500 тыс. рублей, его доля – 20%. Несильно отстал от Гатчинского Кировский район области с 18% предложения. Волховский район сохраняет свою долю в 11%. С этого ценового сегмента начинает увеличиваться доля Всеволожского района, здесь она уже равна 15%.
В следующем сегменте 1500–2500 тыс. рублей за постройку Всеволожский район уже в лидерах по объему предложения – 28%. За ним следует Гатчинский (18%) и Кировский (13%) районы. Оставшиеся 40% предложений распределены равномерно между другими районами области. Еще больше доля Всеволожского района в ценовом сегменте домов за 2500–7500 тыс. рублей – 40%. Значительно отстают от него Гатчинский и Выборгский – по 16%. В предложении коттеджей дороже 7500 тыс. рублей больше половины – 53% – расположены во Всеволожском районе. Лишь 14% объектов находятся в Выборгском и 8% – в Кировском районах области. В этом самом дорогом сегменте довольно заметна стала доля предложений пригородных районов Петербурга, особенно Курортного, где располагались 8% предлагаемых на продажу коттеджных построек по указанной цене, резюмирует Алла Зайцева.
Коттеджные нюансы
Средняя стоимость предложения квадратного метра коттеджа с участком за 2008 год повысилась на 11–25%, но есть и снижение – в экономклассе – на 7%. Стоимость домовладения в этом классе повысилась за счет увеличения продаваемых объектов и увеличения средней площади, говорит Ольга Трошева, руководитель загородного отдела консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Основная масса коттеджей, выставленных на продажу, находится в диапазоне 7,5–18 млн рублей за объект. Наибольший объем предложений в диапазоне 50–90 тыс. рублей за 1 кв. м с учетом стоимости земли. В августе-сентябре крупные загородные застройщики с устойчивой ценовой политикой подняли цены на запланированные 3%. Это нормальная ситуация для загородного рынка. Есть и немало случаев понижения цен, причем резкого, но это явление не связано с ситуацией на финансовых рынках. Ряд непрофильных застройщиков, вышедших на рынок в этом году и не имевших опыта продаж земли, заведомо завысили цены и были вынуждены их снизить.
По мнению Ольги Трошевой, сезонный спад спроса совпал по времени с кризисом ликвидности. Кроме того, ипотечные условия становятся более жесткими. Однако при грамотной политике и в условиях спокойного рынка можно поднимать продажи, используя различные варианты предложения своего продукта покупателям.
Опытные застройщики задумываются о различных вариантах реализации земель. Это может касаться и позиционирования объектов, и новых вариантов продаж. Например, компания «Особняк», группа ЛСР, которая занималась реализацией участков с коттеджами, перешла к продаже инженерно подготовленных участков без подряда. Такой маркетинговый ход увеличивает скорость продаж и обеспечивает приток необходимых компании средств. Этот вариант сейчас популярен на рынке. Порядка 40% новых проектов реализуют инженерно подготовленные участки без коттеджей. Еще 15% застройщиков предлагают выбор – участок с домом или просто земля и подведенные коммуникации. Как правило, это водопровод, электричество и газ.
Наблюдается объединение компаний при реализации масштабных проектов на крупных территориях. Сейчас таких крупных «альянсов» два: компания «Особняк» и группа компаний «ПулЭкспресс» вместе выводят на рынок коттеджный поселок для постоянного проживания «Малое Репино». Cовместное предприятие холдинга RBI и компании «Петростиль», которая специализируется на загородном рынке, будет осваивать участок площадью 33 га в Мистолово. В ближайшем будущем прогнозируется уменьшение предложения на рынке, так как некоторые, в особенности крупные, проекты на загородном рынке будут заморожены. В настоящее время, учитывая сложившийся кризис ликвидности, произойдет массовый «выплеск» на рынок земельных участков. В такой ситуации рассчитывать на повышение цены не приходится. В первую очередь это касается земель сельхозназначения, на которых в дальнейшем предполагалось вести строительство коттеджей.
Спрос в целом по рынку несколько снизится. Однако надо иметь в виду, что ожидание формирует так называемый отложенный спрос, который начнет реализовываться уже в следующий сезон – начиная с весны 2009 года. Именно к этому времени предложение сократится, полагает Ольга Трошева. В таких условиях говорить о снижении цен будет неуместно, так как согласно рыночным законам при уменьшении предложения и росте спроса стоимость только растет. Наибольший спрос сегодня на недорогое загородное жилье, которое является альтернативой городской квартире. Пример такого проекта – «Новая Ижора» от Балтроса. Также в настоящее время популярны земельные участки в коттеджных поселках с инженерной подготовкой и без нее.
Заморозки наЧались
По итогам октября 2008 года финансовый кризис пока не отразился в полной мере на рынке загородной жилой недвижимости. Однако необходимость существенных вложений на начальной стадии, с учетом текущих сложностей с финансированием, приведет к уменьшению количества новых проектов. По текущим проектам, где основная часть вложений уже осуществлена, работы продолжатся, уверен Константин Иващенко, руководитель направления жилой недвижимости департамента консалтинга Санкт-Петербургского филиала GVA Sawyer. Однако даже по ним риск заморозки на неопределенное время остается.
Уменьшению темпов роста спроса способствует сворачивание банками загородной ипотеки, на которую делали ставку в этом году многие застройщики, а также уменьшение доходов населения и общая нестабильность финансовой системы. Кризис отразился на динамике продаж в сторону снижения темпов. Это совпало с сезонным уменьшением спроса и спровоцировало появление скидок и специальных предложений почти во всех проектах. Покупатели загородной недвижимости становятся все более требовательными к концепции поселков, а также к качественному ее воплощению, отмечает Константин Иващенко. Требования покупателей, а также общий рост количества поселков способствуют увеличению конкуренции между застройщиками.
В третьем квартале 2008 года продажи открылись в 28 поселках, еще о восьми проектах было заявлено. На рынке открыты продажи в 171 коттеджном поселке и проектируется еще 43 поселка. Всего на той или иной стадии реализации на рынке находятся 214 коттеджных поселков, что на 17% больше, чем в предыдущем квартале. Общее количество домов в продаже увеличилось на 6%. На 7% увеличилась доля поселков для постоянного проживания, а их количество возросло с 47 до 67. Для постоянного проживания пригодны 4566 домов, тогда как для дачного предназначены 7727 домов. За третий квартал 2008 года доля домов для постоянного проживания возросла на 2%. Всего на рынке ведутся продажи около 12 300 домов/участков в организованных коттеджных поселках. Это на 7% больше, чем в предыдущем квартале.
В лидерах по количеству проектов остаются северные районы Ленобласти – Выборгский, Приозерский, Всеволожский, а также Курортный район Петербурга. Здесь сосредоточено 72% всего объема предложения, хотя за третий квартал 2008 года их доля в общем предложении коттеджных поселков снизилась на 4%, что объясняется растущей популярностью других направлений. В третьем квартале 2008 года на вторичном загородном рынке продолжили свое развитие тенденции, имевшие место во втором квартале 2008 года. «Большим спросом пользуются дома, построенные на землях ИЖС, на участках от 10 до 12 соток. Предпочтительны участки, расположенные в 30-километровой зоне от Петербурга. Так же как и на первичном рынке, северное направление является приоритетным», – напомнил Константин Иващенко.

Комментарий эксперта
Владимир Майоров, исполнительный директор ассоциации «Загородная недвижимость»:
– На загородном рынке идут летние сделки, но новых не открывается. Банки не дают кредиты или дают их крайне мало. Покупатели заняли выжидательную позицию. На неликвидные объекты возможны скидки 3-5%. Риэлторы пока не ощущают провала по новым сделкам. Надеемся, что в ноябре пойдут деньги в банки. Цены остановили свой рост. Как только активность банка по ипотеке возрастет, цены вырастут. Ранее на загородном рынке работало порядка двенадцати банков, сейчас осталось три-четыре банка. При этом ставки выросли на 3-5% годовых, и ссуды на большую сумму не дают. Сейчас ставки по ипотеке начинаются с 15-18% годовых, на потребительские ссуды – 20-25%.

Строительный Еженедельник