Статьи

Петербуржцы отдают предпочтение коттеджным городкам

 Елена Озерова 

Тему загородной жизни в силу ее привлекательности исчерпать довольно сложно. Сегодня мы продолжаем разговор об особенностях коттеджного строительства в Петербурге и Ленобласти. Однако если в прошлом номере акцент был сделан на юридическом аспекте возведения коттеджных поселков, то сейчас мы затронем более приземленные, бытовые, но во многом определяющие вопросы коттеджной застройки.

Покупатели коттеджей заражены вирусом…стереотипа

Исходя из элементарных требований к определению цивилизованного коттеджного городка, ему свойственно единое архитектурно-планировочное решение, общее инженерное обеспечение (автономные системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, системы контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения), благоустройство земельных участков по единым принципам, а также однородность социальной среды. В рамках данных характеристик в пределах Северной пальмиры и области насчитывается 43 поселка. В зависимости от уровня предполагаемых клиентов количество домов в таких поселках варьируется от 8 до 250. География их размещения весьма предсказуема и в чем-то даже банальна. По оценке специалистов, по территориальному показателю доминируют 4 района северного и северо-восточного направления: более 40% коттеджных городков расположено во Всеволожском районе, свыше 20% приходится на Выборгский район, нагрузку по 10% каждый берут на себя Курортный и Приозерский районы. Оставшееся меньшинство делят между собой Гатчинский, Ломоносовский и другие районы. Между тем печальный, но весьма объективный для застройщиков факт заключается в том, что в самом престижном Курортном районе продажа земельных наделов ввиду уникальности места строго лимитирована государством.

С точки зрения географического размещения коттеджных поселков в настоящее время очень остро стоит вопрос стереотипа. Потенциальные покупатели действуют с позиции стандартного представления о том, что Карельский перешеек наиболее привлекателен по своей природе, экологии, комфортности проживания. Однако южные территории также изобилуют красивыми пейзажами, но самое главное – здесь находится огромное количество земель сельскохозяйственного назначения. По мнению гендиректора Невской домостроительной компании Николая Денисенко, для той части населения, которая проживает в Московском и Фрунзенском районах, будет логично обратить свои взоры на Южное направление – на Гатчинский, Ломоносовский, Кингисеппский районы. По прогнозам специалистов, эти территории могут начать активно развиваться уже через 5 лет. Сегодня застройщики делают только первые шаги на пути развенчания географических стереотипов и пытаются осваивать южные участки Ленинградской области. Однако возведение коттеджных поселков в этом направлении происходит в очень ограниченном количестве и в основном с ориентацией на городки эконом-класса. Одним из примеров внедрения перспективной стратегии в этом районе стало начало строительства поселка Новый Уренгой рядом с Нарвским водохранилищем в Кингисеппском районе.

Поселки эконом-класса: реальность или перспектива?

По данным социологических опросов, около 25% петербуржцев готовы предпочесть коттедж в близлежащем от города концептуальном поселке квартире в Петербурге. Ведущий специалист по загородной недвижимости агентства Адвекс Росстро Александр Скрыник убежден, что застройщики коттеджных городков уже нашли подход к среднему классу с точки зрения его возможностей и предпочтений. По мнению г-на Скрыника, главный показатель стремления населения к загородной жизни эконом-класса заключается в проявлении моральной готовности покупать коттедж по цене трехкомнатной квартиры. В отличие от элитных коттеджных поселков, где участок менее 20 соток не считается пригодным для комфортной жизни, загородные коттеджи эконом-класса с участком в 12 соток рассматриваются как наиболее ходовые. Основными признаками коттеджного поселка для представителей среднего класса являются достаточно простой, без архитектурных изысков стиль постройки и площадь коттеджей не более 100-120 кв. м. В основном это одноэтажные дома с мансардой из пеногазобетона, облицованные декоративным кирпичом, или дома, выполненные из бруса. По словам Александра Скрыника, цены на подобный дом эконом-класса в идеале не должны превышать 120 тыс. у.е. (в то время как стоимость коттеджа в элитном поселке варьируется от 600 тыс. у. е. до 1 млн. у.е. и выше).

Как считают представители ряда строительных компаний, в отношении коттеджных поселков средней ценовой категории необходимо идти по пути создания дачных некоммерческих партнерств. Фактически это такой же коттеджный городок, однако расположенный на земле сельскохозяйственного назначения, а соответственно и более доступный. Примеров подобных городков немного, но все же они стали появляться на рынке загородной недвижимости. В поселке «Зеркальный» на озере Красногвардейском, где недавно было заложено 19 фундаментов, цена за один коттедж колеблется в районе 80 тыс. у.е. Демократичные цены демонстрирует и коттеджный поселок Борисово-2, расположенный в Приозерском районе. Стоимость коттеджа в этом городке – 65-70 тыс. у.е.

Строительные компании, которые специализируются на возведении домов эконом-класса, пытаются удержать цены за счет массовой застройки (200-250 коттеджей на территории поселка). Помимо этого, удешевить строительство коттеджей для среднего потребителя возможно благодаря использованию определенных материалов. Например, вместо коттеджей из клееного бруса, которым свойственна повышенная прочность, отличное теплообеспечение, экологичность, сооружают каркасные дома, также достаточно качественные, но более дешевые. Стоимость квадратного метра коттеджа из клееного бруса составляет 1 тыс. у.е. В свою очередь каркасный дом обойдется в 500 у.е. за кв. м.

Эксперты отмечают: несмотря на то что рынок загородной недвижимости средней руки сдвинулся с мертвой точки, в настоящее время на территории Петербурга и области пока не появились коттеджи эконом-класса для постоянного проживания. В ряде случаев это связано и с технологией производства. Как пояснил г-н Денисенко, на рынке недвижимости есть такие коттеджи, у которых сечение по прилеганию бревна составляет всего 12 см, что свидетельствует об одном: подобные конструкции будут промерзать. «Сегодня для так называемой средней прослойки существуют только концептуальные коттеджные поселки сезонного проживания, однако многие строительные компании стремятся переломить сложившуюся ситуацию, – говорит г-н Скрыник. – В нашу компанию поступало несколько проектов коттеджных поселков эконом-класса для постоянного проживания, но все это находится в стадии разработки, земля еще не выделена. Если ничего не изменится, то в ближайшие 2-3 года такие предложения будут выплеснуты на рынок».

В настоящее время, по мнению специалистов, прирост предложений по коттеджным поселкам составляет 10-15% в год. Однако существуют глобальные проблемы, без решения которых дальнейшего увеличения этого показателя ожидать не приходится. В частности, представители многих строительных компаний отмечают отсутствие на рынке отработанного и четкого механизма получения банковских кредитов, предназначенных для загородного строительства. Кроме того, расширение узкого сектора покупателей домов в коттеджных поселках для среднего класса тормозит отсутствие ипотечных программ, рассчитанных на приобретение загородного жилья. По мнению Николая Денисенко, пока не будет решен вопрос с ипотекой и банки не снизят ставки хотя бы до 6-7%, ни о каком полноценном появлении среднего класса на рынке загородной недвижимости и речи быть не может.

Развитая инфраструктура – прерогатива будущего

Стоит упомянуть и еще об одной немаловажной детали, которую необходимо учитывать при покупке коттеджа в любом поселке – элитном или эконом-класса. Несмотря на то что большинство строительных компаний стремятся к созданию концептуальных коттеджных городков с развитой социально-культурной инфраструктурой, примеров поселков для постоянного проживания, обеспеченных не только фитнес-клубами, кортами, но и магазинами, ресторанами, аптеками, а также школами и детскими садами, на территории Петербурга и Ленобласти практически нет. Это связано с тем, что активное строительство концептуальных коттеджных поселков в нашем регионе ведется не более 5 лет. В свою очередь, как отмечают специалисты рынка загородной недвижимости, для любого застройщика первична продажа самих коттеджей. Создание социально-культурной инфраструктуры на первых этапах формирования коттеджного городка экономически не выгодно. В связи с этим возведение многих развлекательных комплексов, медицинских, образовательных учреждений оправданно только после реализации самих домов. Таким образом, создание указанной инфраструктуры – это перспектива 3-5 лет со дня продажи основного количества коттеджей. Исключением из общего правила ввиду солидного возраста поселка – около 10 лет – выступает «Русская деревня» в п. Порошкино Всеволожского района. К этому стремятся и коттеджные городки в Репино, например, «Консульская деревня», коттеджный поселок «Горки» в Юкках Всеволожского района, «Высокие ели» в Солнечном. Вариант развитой социально-культурной инфраструктуры анонсируют застройщики клубного коттеджного городка в Дюнах и т. п.

Еще одним болезненным вопросом для всех строительных организаций на рынке загородной недвижимости выступает тема полноценного инженерного обеспечения коттеджных поселков, актуальная для городков всех классов. Наиболее проблематичным в этом отношении экспертами признается токсовский район. Здесь проблема с электричеством пока не решена даже на самом элементарном уровне, поскольку сети безнадежно изношены. Сегодня район пытается выйти из положения путем прокладки газовой магистрали, благодаря которой обостренный вопрос с электрификацией несколько смягчится.

Однако даже если исключить из списка этот далеко не позитивный пример, от того факта, что во всех коттеджных поселках существуют ограничения по использованию электричества, никуда не уйти. Одновременно включить сауну, котел, бытовые приборы без дополнительных инвестиций в развитие электросетей со стороны жителей поселка практически невозможно. По мнению г-на Денисенко, это связано с тем, что жители коттеджных поселков, устанавливая многочисленные джакузи, бассейны с подогревом и т. п., превышают среднюю потребную мощность, из расчета которой строительные организации получают для своего поселка то или иное количество киловатт. Для того чтобы осветить и отопить городок, состоящий из 30 коттеджей, застройщику необходимо приобрести порядка 500 киловатт. Между тем по техническим условиям компании Ленэнерго, получение 1кВ в среднем обходится в $ 1 тыс. Понятно, что с учетом таких ставок строительные организации не горят желанием обеспечить коттеджи максимально возможным количеством мощностей. Так что из-за объективных причин дополнительных расходов для достижения высокого уровня комфорта потенциальным покупателям коттеджей не избежать. Хотя, с другой стороны, понятие «абсолютный комфорт» весьма субъективно.

Елена Озерова http://www.zs-z.ru/A_STAT/kot_pos2.php«Землевладелец Северо-Запада» 

Взято с: http://www.progal.ru/zagdom.aspx