Статьи

Коттеджные поселки Петербурга на пике моды?

Актуализированная и сильно упрощенная идеология западников, как нельзя кстати, вписалась в модное стремление определенной категории россиян к американизации и европеизации стиля жизни. Но в ряде случаев далеко не каждому по карману применять на практике эти концепции. Одна из наиболее популярных сегодня западных идеологий социальной направленности, зародившаяся еще в середине 90-х, гласит: загородный образ жизни в пределах специальных коттеджных поселков намного комфортнее городского.

В Петербурге и Ленобласти именно в последнее время наблюдается всплеск интереса к теме коттеджных поселков. Стоит отметить, что для этого существуют достаточно веские причины. Прежде всего они связаны с появлением альтернативы и расширением ассортимента. Всего несколько лет назад в категории продаваемой загородной недвижимости отсутствовало понятие среднего диапазона предложений и цен. На рынке были представлены либо дома за 200-300 тыс. долларов в черте поселений, либо очень экономичные, но некачественные строения за городом. Сегодня на рынке загородной недвижимости можно обнаружить палитру вариантов, которая по своей стоимости и свойствам соответствует интересам и потребностям среднего класса. Если два года назад в пределах северной столицы и области реально существовало порядка 15 коттеджных поселков, то в настоящее время их насчитывается более 40. По данным агентства BusinessVision, только за первое полугодие 2005 года число строящихся в Ленобласти коттеджных поселков возросло почти в полтора раза. При этом объем предложений ежегодно увеличивается на 20-25%.

Земли сельхозназначения спасают средний класс…
Столь резкий количественный скачок связан с изменениями в законодательстве. В частности, с тем, что с
1 февраля 2003 года вступил в силу Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а сегодня его преимущества стали активно использоваться участниками рынка загородной недвижимости. Опираясь на этот закон, а также на ряд положений Земельного кодекса, у граждан РФ появилась возможность устанавливать виды использования земельных участков сельхозназначения для ведения дачного хозяйства. Как пояснил начальник юридического отдела Русского Фонда Недвижимости Лтд. Максим Финионов, в рамках нового законодательства земля сельхозназначения в юридическом смысле продолжает оставаться в категории земли сельскохозяйственного назначения, однако вид использования этой земли местными органами власти устанавливается для ведения дачного хозяйства, что позволяет на таких участках возводить коттеджные поселки. Безусловно, в данном случае вырисовываются определенные плюсы как для инвесторов, так и для потенциальных потребителей. Во-первых, налогообложение таких территорий значительно ниже, чем на землях поселения. Во-вторых, стоимость подобных участков становится приемлемой не только для представителей элитных кругов, но и для потребителей среднего класса. Например, при покупке в черте поселений участка для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) речь идет о тысячах долларов за сотку в зависимости от популярности района. Однако в случае приобретения участка на территории сельхозназначения с видом его использования для дачного хозяйства, вполне реально обнаружить более ликвидные, доступные цены – порядка 400-500 долларов за сотку. Как говорится, почувствуйте разницу. Таким образом, введение сельскохозяйственной земли в оборот позволило выплеснуть на рынок новый товар средней ценовой категории, который помог сбить земельный дефицит. Понятно, что это стимулировало развитие более цивилизованного по цене и качеству пригородного рынка недвижимости.
Стоит отметить, что существует и другой способ введения в строительство земли сельскохозяйственного назначения, а именно: изменение категории земли. Однако в настоящее время его применение носит единичный характер, поскольку Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» вступил в действие только в декабре 2004 года и еще не успел заработать в полную силу. По прогнозам специалистов, массовое использование этого закона начнется уже в 2006 году. Смысл процедуры заключается в юридическом изменении категории земли сельскохозяйственного назначения в категорию земли поселения.
Изменение инвестором категории земли сельхозназначения в земли поселения с целью строительства коттеджных поселков несет в себе положительный результат и для потенциальных покупателей. Дело в том, что в рамках земельного законодательства в данном случае инвестор вынужден самостоятельно создавать всю необходимую инфраструктуру, так как это заложено в соответствующие СНиПы. В его задачи входит строительство остановки, дорог, получение необходимого для конкретного по площади поселка количества киловатт, проведение инженерных сетей. Кроме того, если коттеджный поселок позиционируется инвестором как место постоянного проживания, то обязательно с точки зрения законодательства создание и развитие социальной инфраструктуры – налаживание медицинского обслуживания, строительство школы, детского сада, магазинов, спортивных площадок и т. п. Практика изменения категории земли пока не приобрела массовость и популярность, потому подобными обязанностями обременено минимальное количество инвесторов.

Инвесторы XXI века
выбирают концепцию
До настоящего времени большая часть коттеджных поселков развивалась уже на сложившихся территориях, зачастую с изношенными сетями советской эпохи и исчерпанными мощностями. В связи с этим, к примеру, во многих коттеджных поселках на территории Карельского перешейка назрели проблемы с газом. В свою очередь во Всеволожском районе актуален вопрос о недостаточной обеспеченности электричеством. Тем не менее, благодаря введению в оборот земель сельхозназначения, увеличению количества предложений на рынке загородной недвижимости, а соответственно и значительному росту конкуренции, в последнее время все большую популярность приобретает возведение так называемых концептуальных, а не стихийно построенных коттеджных поселков. Коттеджные поселки с хорошо продуманной концепцией подразумевают комплекс коттеджей, выполненных в едином архитектурном стиле (в зависимости от позиции инвестора строительство варьируется от работы с одним архитектором до элементарных требований по этажности и по использованию определенных материалов), имеющих систему отопления, газоснабжения и других инженерных коммуникаций. Подобный цивилизованный подход лишь недавно стал приживаться на территории Петербурга и Ленобласти, поскольку дополнительные вложения инвестора для создания необходимой инфраструктуры влияют на себестоимость земельных участков. По оценкам г-на Финионова, стоимость коттеджей, построенных на таких территориях, возрастает минимум на 20 %. Но все же игра стоит свеч. В противном случае инженерным и электрическим обустройством стихийно возведенного поселка приходится заниматься дачным некоммерческим партнерствам или садовым некоммерческим товариществам. Логично, что ценник на приобретенный коттедж с учетом подобных затрат значительно увеличивается. Однако выбор, как всегда, остается за потребителем.