Статьи

Зачем необходимо разрешение на строительство?

Разрешение на строительство, выданное соответствующим государственным или муниципальным органом в установленном законодательством порядке, удостоверяет право собственника или арендатора земельного участка осуществить его застройку либо реконструкцию здания, строения, сооружения, а также выполнить необходимые работы по благоустройству территории согласно проектной документации. Одним из главных условий получения разрешения на строительство является наличие оформленных земельно-правовых отношений в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, прежде всего касающимися использования земельного участка по его целевому назначению.

Следовательно, для строительства или реконструкции объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходим документ, предусматривающий соответствующее целевое назначение земельного участка. Обязанность по изменению целевого назначения земельного участка объясняется тем, что после оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ, оформленного и выданного, например, в г.Москве уполномоченным органом Правительства Москвы — Объединением административно-технических инспекций, земельный участок приобретает статус строительной площадки со всеми вытекающими требованиями и ограничениями.

Основанием для оформления разрешения на строительство является утвержденная и согласованная с контрольными и надзорными органами в установленном порядке проектная документация.

Проектная документация представляет собой графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства и реконструкции. Разработка проектной документации по строительству осуществляется специализированной (проектной) организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Следует отметить, что проектной стадии стротельства предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух периодов — прединвестиционного (например, разработка проектов планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации). В связи с этим проектная документация должна разрабатываться в полном соответствии с исходно-разрешительной документацией, являющейся составной частью инвестиционного периода предпроектной подготовки, т.е. после оформления ИРД.

Основанием для подготовки ИРД на строительство объекта при наличии оформленных земельных отношений (свидетельство на право собственности, договор аренды земельного участка) являются:
- поручение главы администрации (в г.Москве — префекта АО либо заместителя по строительству);
- письмо-заявка Заказчика (лица, имеющего намерение застроить имеющийся у него земельный участок).

В состав исходно-разрешительной документации для строительства входят следующие документы и материалы:
- основание для оформления ИРД;
- градостроительное обоснование размещения объекта строительства;
- материалы предпроектной проработки, если таковая, учитывая специфику объекта строительства, проводилась;
- градостроительное заключение в составе Эскиза № 1; заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка — в случае нового строительства) либо здания, сооружения ( в случае его реконструкции либо технического перевооружения); заключения по условиям проектирования; заключения согласующих организаций; ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
- заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
- заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
- заключение органа природопользования и охраны окружающей среды (экологическая экспертиза);
- протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
- если строительство объекта планируется на исторических территориях требуется заключение органа по охране памятников (в г.Москве — ГУОП) и заключение по визуально-ландшафтному анализу.

Учитывая, что вопросы градостроительной деятельности находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ единого документа, исчерпывающе регламентирующего данные отношения, в том числе порядок подготовки, состав ИРД, не существует могут быть некоторые различия в нормативно-правовых документах, принятых, например, в г.Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области — Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО).

http://www.exmar.ru/