Статьи

Оценка недвижимости

Независимая оценочная экспертиза позволяет установить различные виды стоимости объекта:

рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке;

восстановительной стоимости - суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту;

инвестиционной стоимости - стоимости, определяемой исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.  

Оценочная экспертиза обязательна в следующих случаях:

1. В случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих РФ, г. Москве, либо муниципальным образованиям:

• При передаче объекта в доверительное управление либо в аренду.
• При использовании объекта в качестве залога.
• При продаже или ином отчуждении объектов недвижимости.
• При переуступке долговых обязательств.
• При передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
• При обязательном страховании и определении ущерба в результате наступления страхового случая.
• При реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета, либо средств под гарантии города Москвы.
• При коммерческом использовании (капитализации) средств бюджета г. Москвы.
• При отчуждении, передаче в пользование имущества г. Москвы.

2. В случае возникновении спора о стоимости объекта оценки при:

• национализации имущества.
• ипотечном кредитовании физических и юридических лиц.
• составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.
• выкупа или ином изъятии имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд.
• проведения оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
• конвертации акций, слиянии и разделении акционерных обществ.

3. В нижеперечисленных случаях для юридических и физических лиц:

• при оплате номинальной стоимости (увеличении номинальной стоимости) доли участника в уставном капитале Общества неденежным вкладом.
• при определении рыночной стоимости имущества должника для удовлетворения требований кредиторов.
• при определении стоимости ценных бумаг в случае отсутствия предполагаемой котировки.
• при оценки стоимости представленного обеспечения для реструктуризации задолженности по обязательным платежам в Федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ.
• при выкупе Обществом у акционеров принадлежащих им акций.
• при оценке залога и реквизированного имущества.
• при купле-продаже имущества
• при ввозе оборудования на территорию РФ
• при переоценке основных фондов
• при определения ущерба
• при реорганизации (ликвидации) предприятия (бизнеса)

Оценка недвижимости

Правовые признаки недвижимого имущества изложены в статье 130 Гражданского Кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.»

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества с момента его регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Оценка недвижимости необходима при :

•  операциях купли-продажи или сдаче в аренду

•  акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

•  привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

•  кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

•  страховании объектов недвижимости;

•  кредитовании под залог объектов недвижимости;

•  внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

•  разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

•  ликвидации объектов недвижимости;

•  исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

•  других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;

•  для расчета суммы налогов на недвижимость.

Оценка земли в Москве, Московской области и в регионах РФ

Оценка земли это либо рыночная стоимость земельного участка, либо рыночная стоимость права аренды земельного участка. При этом необходимо понимать, что рыночную стоимость имеют лишь те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного периода времени.

Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная стоимость земельного участка так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость также изменяется.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

http://www.exmar.ru/