Статьи

«Звезды» для коттеджа

Если бы для удобства покупателей на рынке загородной недвижимости ввели классификацию отелей, ее низшую строчку наверняка бы заняли дачи «советского» образца с кухней на террасе и туалетом-«скворечником» во дворе. Современному коттеджу с санузлами, сауной, гаражом и развитыми коммуникациями можно было бы присвоить три или четыре «звезды», а шикарный особняк, в котором есть все – от бассейна со спортзалом до выделенного Интернета, – вероятно, претендовал бы на почетный «пятизвездочный» разряд.

Иногда случается, что новый хозяин загородного дома хочет повысить «звездный» статус своего приобретения. Перечень работ для повышения уровня жизни может быть самым разным. Одни ограничиваются водопроводом, мансардой и септиком, другие строят бассейн, теннисный корт и заказывают систему «Умный дом». Но для описания (даже краткого) превращения дачи в коттедж «пять звезд» одной статьи явно недостаточно. Так что давайте ограничимся программой-минимум.

Скважина на участке вместо колодца в поселке

Нередко собственник участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится: пробурю скважинку и воды будет – хоть залейся». Но на практике дело обстоит далеко не так просто. Многие популярные загородные районы имеют один существенный недостаток – глубокое залегание водоносного горизонта. К примеру, в поселках Орехово и Сосново под Петербургом часто приходится бурить скважины глубиной 60–80 м, чтобы добраться до воды. С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать 5000 долларов и более. Но и это еще не предел. Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде. Расходы на десятки скважин, которые потребуется пробурить, чтобы докопаться до воды, могут быть весьма и весьма велики.

Если рядом с вашим участком уже имеются пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев параметры скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Имейте в виду, что чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность аналогичного качества и количества подземных вод.

Специалисты по бурению проводят анализ количества и качества воды на разных горизонтах ее залегания. Приблизительные характеристики скважины можно определить самостоятельно.

Нагрев небольшое количество воды, взятой из скважины, вы сможете самостоятельно обнаружить излишки железа в ней: наличие осадка и потемнение свидетельствуют о повышенном содержании металла. Хороший вкус воды – тоже важный показатель ее качества. Как правило, в скважинах от 20 м бактериальное заражение воды отсутствует (если только вода не была заражена через ствол скважины). При плохом качестве воды желательно сравнить две скважины или более с разных глубин (горизонтов), находящихся поблизости. Учтите, что не стоит сравнивать пробы воды из скважин и колодцев. Колодцы – это большая водосборная яма, куда стекают дождевые и талые воды через стыки бетонных колец. Кроме того, в него может попасть вода из выгребных ям соседей.

Санузел в доме вместо «скворечника» во дворе

Традиционный вариант устройства канализации в загородном доме «советского розлива» – выгребная яма и периодическое приглашение ассенизаторов. Однако не всем новым владельцам старых домов хочется соблюдать традиции предков. Проще всего снести старый дом и построить новый, с полноценным санузлом. Но если средств на строительство «под ключ» не хватает, многие ограничиваются локальными очистными установками. При выборе подрядной организации, которая подарит вашему дому «удобства», лучше рассчитывать только на специалистов, поскольку экономия на подрядчиках может привести к весьма плачевным последствиям. Дело в том, что российское законодательство предусматривает уголовную ответственность за загрязнение окружающей среды и эксплуатацию объектов с неисправными очистными сооружениями (ст. 250 УК РФ). И если, не дай бог, на участке случится «всемирный потоп» и соседи пожалуются компетентным органам, будет уже поздно.

При выборе системы очистных сооружений огромное значение имеет устройство канализации в самом коттедже. Ведь уровень (по высоте) выхода сточных вод из дома определяет глубину установки всей цепи очистки, причем желательно самотечное движение сточных вод по трубопроводам с уклоном 1:50 (два сантиметра на погонный метр).

При высоком уровне залегания грунтовых вод и глинистых почвах, а также при отсутствии места для громоздких дренажных очистных систем, требующих большого объема земляных работ, рекомендуется применять компактные биологические системы глубокой очистки, в которых в той или иной степени воспроизводится технология очистки сточных вод на городских станциях аэрации. То есть применяется последовательная очистка сточных вод с использованием анаэробных и аэробных (с принудительной подачей воздуха компрессором) процессов.

Комфортная мансарда вместо старого чердака

При наличии в доме достаточно высокого чердака обустройство мансарды можно отложить и на неопределенное время после строительства или покупки – никаких капитальных достроек и доделок чердачное пространство под мансардной крышей не требует. Устройство мансарды считается наиболее экономичным вариантом получения дополнительного жилого этажа. Расходы на оборудование крыши составляют 15–20% общих расходов на постройку дома. В случае дома с нежилым чердаком вложения в крышу не дадут прибавки к функциональному пространству дома. Решение в пользу мансарды хоть и значительно повышает расходы на возведение крыши, дает дополнительный полноценный этаж.

Мансардное помещение требует устройства теплоизолирующего слоя прямо под крышей, поэтому кровля получается многослойной: под внутренней обшивкой прокладывают теплоизолирующий материал и все вместе крепят к внутренней стороне стропил. С внешней стороны монтируется обрешетка и укладывается кровельное покрытие.

Рост расходов связан с необходимостью устройства «теплой кровли» и, соответственно, с усложнением общей конструкции крыши.

Появление такой многослойной структуры влечет за собой необходимость усиления стропильных конструкций. Обычно эту задачу решают либо посредством увеличения количества стропил, либо при помощи установки металлических несущих систем.

Не стоит забывать и о вентиляции. Многие модели мансардных окон позволяют проветривать помещение при закрытой раме. На установку мансардного окна затрачивается значительно меньше времени и материалов, чем на сооружение вертикального выносного. А если еще вспомнить, что при комплексном обустройстве чердака площадь окон вычитается из общей площади крыши, то, учитывая высокую тепло- и гидроизоляцию мансардных окон, можно существенно сэкономить на изоляционных и кровельных материалах. Но что же делать, если в архитектуре дома большую роль играют именно вертикальные окна? Ничего страшного здесь нет. При правильном сочетании вертикальные и наклонные окна никогда не диссонируют. Даже в тех случаях, когда без вертикального окна не обойтись, дополнительная установка мансардных окон позволит заметно улучшить освещение и вентиляцию помещения, обусловив произвольную планировку мансарды.

«Звезды» начинаются со сметы

Поскольку для повышения «звездного» статуса объекта загородной недвижимости требуется максимум информации о доме, наличие проектной документации, а еще лучше, возможность привлечения специалистов, осуществлявших строительство или эксплуатацию объекта длительное время, могут значительно сократить расходы на реконструкцию здания. Отсутствие документации приведет к удорожанию работ и увеличению сроков их выполнения.

При выборе подрядчика учтите, что у каждой фирмы свой подход к составлению сметы. Главное – чтобы сметные расчеты были «прозрачными», заказчик понимал, за что он платит, а окончательная сумма не отличалась в несколько раз от той, которая была указана в первоначальной смете.

Только в этом случае стороны могут быть уверены, что строительные работы будут финансироваться заказчиком и выполняться подрядчиком в установленные договором подряда сроки и в процессе строительства между ними не возникнет недопонимания.

Некоторые ошибочно полагают, что, зная расценки строительной фирмы или физических лиц, могут самостоятельно рассчитать стоимость ремонтных работ, опираясь на полученные расценки выбрать исполнителя и определить стоимость строительства и ремонта. Это не так. Во-первых, все так называемые «расценки» имеют чисто условное значение, поскольку зависят от многих факторов: объема выполняемых работ, их сложности, требуемого качества выполнения, местоположения объекта и сроков выполнения работ. Во-вторых, помимо расценок, есть еще множество коэффициентов, причем у каждого исполнителя они свои. В-третьих, перечень работ может трактоваться по-разному. Наконец, стоимость отдельных видов работ, как правило, зависит от общей стоимости заказа. В результате расценки могут быть самыми низкими, а конечная цена высокая.

Арифметика расчетов

Попытаемся объяснить, как формируется смета у разных исполнителей. У гастарбайтеров в нее входит зарплата рабочих (фонд заработной платы – ФЗП) плюс коэффициент 1,5 к ФЗП и зарплата организатора, если таковой есть (обычно он обеспечивает рабочих материалами и решает организационные вопросы). В «официальных» фирмах стоимость работ, как правило, включает ФЗП, накладные расходы, накопления, налоги и прочее. Все дополнительные расходы отражает наценочный коэффициент к ФЗП, равный примерно трем. Например, если пять человек будут работать два месяца, стоимость работ составит: 5 Ѕ 2 Ѕ 15 000 Ѕ 3 = 450 000 (руб.), где 15 000 – это средняя месячная зарплата одного специалиста, 3 – коэффициент фирмы (расчет дан без стоимости материалов). Если просят больше, это означает, что на вас хотят нажиться, если меньше – либо не учтена затратная часть на обслуживание фирмы (коэффициент 3), следовательно, никто не будет заниматься вами должным образом, либо в фирме низкая зарплата, следовательно, нет квалифицированных специалистов, либо (что хуже всего) в фирме принято «кидать» рабочих, что вообще может привести к непредсказуемому финалу.

Для получения точной картины вам необходимо поинтересоваться в нескольких строительных организациях, сколько времени и силами скольких рабочих нужно выполнять конкретную реконструкцию, для того чтобы уложиться в требуемый срок. Узнав это перед заключением договора, вы без труда сможете определить примерную цену работ.

Иногда случаются «неожиданные» платежи. Чем приблизительнее информация, которой вы располагаете, тем больше шансов появления ошибок или возникновения неучтенных, но обязательных «допрасходов». Поэтому, независимо от объемов инвестиций, следует заложить определенную сумму в бюджете на непредвиденные платежи. Обычно резерв составляет 10% стоимости работ и уменьшается по мере выполнения плановых строительных работ либо (что больше соответствует действительности) идет в ход в случае «сюрпризов».

http://www.zagorod.spb.ru/