Статьи

Гонка по Кольцевой

Кольцевой автобан для всякого мегаполиса — одновременно «спасательный круг» исторического центра и «золотое кольцо» инвестиций. Для внешних территорий дорога становится еще «кольцом роста» и линией отсчета дальности, и могучим ценовым фактором для недвижимости. Накануне момента, когда восточное полукольцо наконец замкнется, редакция M&D решила выйти за КАД на просторы Ленинградской области и обозреть ландшафт, сформировавшийся за пять лет ожидания этого события.

Братство КАД
Нынешней осенью областное правительство выставит на торги крупный пакет акций своего предприятия ОАО «КАД-Л», созданного для управления развитием придорожных территорий. О темпах этого развития говорит соотношение цифр: уставной капитал акционерного общества – 100 тыс. руб., а нормативная цена сегодня – не ниже 14 млн. По замыслу властей, продажа акций при любом исходе торгов придаст новый импульс развитию земель вокруг КАД.

Оценив инвестиционные бонусы прилегающих к восточному полукольцу земель, Правительство ЛО еще в 2001 г. придало им статус «объекта градостроительной деятельности особого регулирования областного значения». Проектировать и строить здесь надлежало только по согласованию с областной администрацией.

А с октября 2002 г. управляет особой зоной выбранное по конкурсу ОАО «КАД-Л». Для начала компания выполнила схему функционального зонирования, которой определен градостроительный регламент на этих землях. Затем подготовили генпланы населенных пунктов Кудрово, Янино, Уткина заводь, Ново-Девяткино-Мурино. Сейчас в работе генпланы поселков Бугры, Юкки, Суоранда, Порошкино и других.

На первой линии КАД, по словам гендиректора ОАО «КАД-Л» Владимира Рыбальченко, вопросы землепользования практически сняты: заключены разнообразные договоры (распоряжение, доверительное управление, партнерство) на земельные участки общей площадью около 2 тыс. га. Теперь управляющая компания может комплексно сопровождать проекты своих клиентов от оформления земельных участков в собственность или долгосрочную аренду до получения разрешения на строительство при полной гарантии новым собственникам юридической чистоты сделок.

«Влияние КАД стало сказываться до начала строительства дороги. Спекулятивный спрос отмечался еще в 2000 году. С тех пор цены выросли в разы, а на отдельных участках – на порядок», – говорит директор департамента оценки, консалтинга и аналитики «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Лучков.

Но ажиотажный спрос на участки в зоне КАД начался в прошлом году, после пуска первых участков дороги. Самые бойкие места – у развязок с Мурманским шоссе и с проспектом Энгельса. Конечно, во многом это происходит из-за близости двух возводимых торговых центров ИКЕА-МЕГА по $250 млн каждый. Комплекс «Мега» в Буграх – это не только крупнейший ТЦ, предназначенный для аренды, но и развлекательный комплекс. Несмотря на весенний конфликт с подрядчиком – финской компанией Lemminkainen, – комплекс обещают сдать в конце ноября.

Скоростной бизнес
Особый интерес к Кольцевой проявляют автодилеры, операторы логистики и придорожного сервиса. У развязки с новым Приозерским шоссе сложился большой автобазар. На участке 20 га здесь размещаются автосалоны компаний «Петровский Автоцентр», «Капитал Авто», «Авто Инвест» и «Аванекс», а чуть поодаль на 16 га уже через год откроются мультибрендовый автомобильный комплекс «Атлант-М Балтика» и автосалон компании «Победа Моторс», официального дилера GM.

Под логистику схемой зонирования отведены земли между Колтушским и Мурманским шоссе. У железнодорожной станции «Заневский пост» завершается строительство офисно-складского комплекса «Оннинен» на площади 20 тыс. кв.м. У развязки с Колтушским шоссе действует ТК «Заневка» площадью 22 га – с гипермаркетом, офисами, складами, автосалоном и АЗС.

Кроме того, дочерняя структура финской компании Containerships Ltd Oy скоро начнет строить железнодорожный логистический комплекс стоимостью около $70 млн в поселке Янино. А недавно в Уткиной заводи торжественно стартовал проект строительства компанией MLP INVEST LTD международного логистического терминала класса А – самого крупного в Северо-Западном регионе (подробности см. в разделе «Новости недвижимости»).

У промзоны Кудрово (севернее дороги Кудрово–Новосергиевка) проектируется железнодорожная ветка, которая неизбежно обрастет логистическими терминалами. ООО «Энерго» уже сейчас приобретает здесь участок 8 га под строительство складского комплекса.

Неуместные тормоза
Бурное развитие прилегающих к КАД территорий, как ни странно, сдерживается плохой транспортной доступностью. Развязок с выходом на областную сторону после коррекции проекта осталось мало, а местных проездов, дублирующих Кольцевую, и того меньше. Очень нужны как минимум еще две развязки: у деревни Порошкино, а также между Мурманским и Колтушским шоссе. Всего область просит у дорожников еще пять развязок, и вопрос должен решиться совсем скоро. Дублирующие проезды, тоже изъятые из проекта в целях экономии, видимо, станут заботой инвесторов. Как везде, не хватает электроэнергии, но есть надежда на новые мощности. ОАО «Федеральная сетевая компания ЕЭС» в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» обязуется в следующем году построить подстанцию для нового жилмассива «Кудрово». Обойдется это в $25–30 млн, зато энергии хватит и на другие объекты в зоне КАД.

Несмотря на эти и другие сложности, суммарный объем инвестиций по заявкам, поданным в «КАД-Л», оценивается в $700 млн. Компания уже заключила договоры с 15 инвесторами, и еще ряд контрактов ожидается в ближайшее время. «КАД-Л», строго говоря, «властелином кольца» не является. Возможности управления ограничены тем, что только 10% земель вдоль дороги – госсобственность, которой сейчас вправе распоряжаться МО. Остальным более или менее рачительно располагают собственники. Тихая и в целом благотворная работа земельных спекулянтов за последние пять лет путем рокировки участков и скупки паев привела к реальным ценам. На вторичном рынке квадратный метр вырос с $6 до $130 (у транспортных развязок). С этого года, когда откроется движение по всему восточному полукольцу, начнется новый виток роста цен, особенно вокруг торговых зон.

Собственники земли сами ведут переговоры с крупными инвесторами. По оценкам ОАО «КАД-Л», общие инвестиции в первую и часть второй линии земельных участков через три года составят $3 млрд. Владимир Рыбальченко уверен, что с вводом в эксплуатацию всего восточного полукольца «уже в этом году интерес инвесторов к территории, имеющей столь выгодную географию, внятную градостроительную идею и с решенными правоустанавливающими вопросами на землю, возрастет многократно».

И к селу, и к городу
Рядом со станцией метро и железнодорожной станцией «Девяткино», в 300 м от Кольцевой будет сооружен неимоверных размеров многофункциональный комплекс стоимостью $700 млн. На участке 150 га разместятся здания и сооружения общей площадью не менее 1 млн кв.м. Технопарк, ритейл-парк, выставочный и деловой центры с конгресс-отелем, открытые торговые площадки, жилой комплекс и зоны рекреации. Конечная цель проекта – приблизить продукты областных полей и ферм к горожанам и оптовым покупателям, а также сделать их доступными круглый год. Здесь же будут созданы условия для удобного хранения сельхозпродукции, для чего 20 га отводятся современному логистическому центру. Базар, называемый «ритейл-парком», займет 35 га, выставочный центр – 15 га, не считая открытых площадок для ярмарок, под которые отвели еще 37 га.

Губернатор ЛО Валерий Сердюков и совладелец компании «Паскалис, Гарднер энд Партнерс» Мишель Паскалис подписали в Каннах меморандум о намерениях развивать проект. Предполагается, что компания возьмет на себя привлечение инвестиционных средств и получит права на земельный участок, а областное правительство по реализации проекта получит в собственность комплекс оптовой торговли.

Бугры всея земли
Не прошло и года, как итальянская компания Thesis совместно с METRO Group заложила на проспекте Культуры торговый комплекс «Северный Молл» общей стоимостью (двух очередей) 180–200 млн евро, сюда же пришли другие итальянцы с новым умопомрачительным проектом. В Буграх скоро появится свой «Колизей», гораздо масштабнее своего прототипа, что на холмах Вечного города. Семейная итальянская компания Gruppo Margheri вкладывает 120 млн евро в строительство ТРК, для которого приобрела 125 га земли и намерена купить еще столько же. Замыслы семьи Маргери грандиозны. Это будет изрядно увеличенная копия римского Колизея, но с куполом и в современных материалах. Главной фишкой «Невского Колизея» будет всепогодная «Ривьера» – искусственное море зеркалом 20 га, с пляжем на 2,5 тыс. купальщиков под двухкамерным стеклом, пропускающим ультрафиолет. Дефицит солнца компенсируют за 2 млн евро лампами для загара. Вокруг – кольцо из 220 относительно недорогих бутиков. Далее мультиплекс на 10 залов, бизнес-центр, конгресс-холл и отель. В ТРК смогут и работать, и отдыхать те, кому по карману платить по $100 за номер в сутки.

Из будущих «якорей» предпочтение отдают итальянским монобрендовым арендаторам. Уже подписаны контракты с Baldinini, Casadei, GianMarko Lorenzi, Cerutti 1881, Henry Cotton, Yamamay, Zoppini, Segue. Первую очередь комплекса «Невский Колизей» планируют сдать уже к концу года, а окупить расходы за 8 лет.

ТК «Северный молл» по масштабам выглядит скромнее. Он займет половину из приобретенных у совхоза 50 га, остальное будет застраиваться позже. Первая очередь проекта – торговый комплекс (35 тыс. кв.м) с real-гипермаркетом и множеством магазинов разного формата – должна быть введена со дня на день, а вторая – через год. Расчетная окупаемость – 10 лет. Крупная торговля и развлечения стремятся за Кольцевую, поскольку в центре новым форматам просто тесно. У пересечения с Выборгским шоссе на участке почти 50 га холдинг «Адамант» сооружает торгово-развлекательный комплекс «Осиновая роща». Неподалеку ожидается появление очередного гипермаркета «Максидом».

Сателлит Кудрово
Район Кудрово, который уже десятки лет подает надежды на бурное развитие, получил шанс выехать по Кольцевой на локомотиве нацпроекта. Здесь проектировался крупный городской жилмассив, но его судьба не задалась. Угодив за городскую черту, он оказался вне доступа к сетям, и прошлогодняя попытка выставить участки на торги успехом не увенчалась. Однако областные чиновники лелеют планы о городе-спутнике на полтора млн кв.м жилой площади с 40 тыс. жителей, пятью школами и 12 детскими садами. Правда, в последнее время параметры смещаются в сторону деловой и торговой недвижимости, но зато перспективы стали яснее. По словам Владимира Рыбальченко, в сентябре на торги будет выставлен участок около 250 тыс. кв.м под жилищное строительство, рядом с IKEA. Фонд имущества ЛО готовит на продажу еще два участка (86 тыс. и 139 тыс. кв.м), предполагается за счет отчислений на инфраструктуру проложить инженерные коммуникации.

Добавил проекту популярности мартовский визит министра регионального развития Владимира Яковлева, который назвал Кудрово «одной из лучших площадок в России» для нацпроекта «Доступное жилье». Если Кудрово победит в министерском конкурсе, то получит поддержку федерального бюджета на развитие инфраструктуры. По подсчетам Владимира Рыбальченко, нужно немало: $40 млн на энергоснабжение, $25 млн на строительство котельной, $20 млн на теплоснабжение, $30 млн на воду и канализацию, $22 млн на дороги и благоустройство и $55 млн на социальные объекты. Общая сумма – $192 млн. После заключения договора о строительстве электроподстанции появились заявки на участки от петербургских строительных компаний.

Весной Ленобласть презентовала в Каннах амбициозный проект конгрессно-выставочного центра в деревне Кудрово стоимостью $200 млн. На территории в 60 га предлагалось соорудить закрытые выставочные залы, конгресс-холл на 10 тыс. мест, отель, логистические терминалы, офисы и автостоянки. Проект вызвал интерес, но о стратегическом инвесторе пока не слышно.

Стародачные места
Коттеджные поселки отстоят от восточного полукольца на почтительном расстоянии, но плотность их размещения здесь наиболее высока и уступает лишь Курортному району. Специалисты подсчитали, что не менее 28 из 44 коттеджных поселков, в которых ведутся продажи, сосредоточены во Всеволожском и Приозерском районах. Расстояние до КАД – основной мотив рекламы коттеджей. Правда, «стоимость земли не всегда напрямую связана с расстоянием от Кольцевой, – считает г-н Лучков. – Например, коттеджным поселкам непосредственная близость дороги противопоказана, оптимально – 5–10 км. Средние цены, при наличии локальных предпосылок (лес, вода) – $4–8 тыс. за сотку, в особо привлекательных местах – больше». По данным компании «Бекар», рынок загородной недвижимости в 70-километровой зоне вокруг Петербурга представлен сейчас 70–80 поселками. Из них 53% расположены на расстоянии 10–20 км от Кольцевой.

Деревни Мурино, Медвежий стан и Ново-Девяткино застраиваются многоквартирными домами на фоне дежурных протестов аборигенов. Но кричать «Караул, уплотняют!» и уповать на тихую усадебную жизнь здесь бесполезно: слишком сильно влияние города. В Мурино дома возводит «Центр долевого строительства», а в Ново-Девяткино – ООО «Китежстрой». Дело осложняется дефицитом техусловий на подключение к сетям.

Довольно унылая деревня Янино, которая славилась только школой фигурного катания и несколькими конюшнями, тоже привлекла внимание инвесторов близостью к городской черте. В начале года здесь «Национальная Жилищная Корпорация – СПб» объявила о старте крупного малоэтажного поселка городского типа на 300 домовладений. Холдинг «Национальная Резервная Корпорация» реализует проект системно, родственными структурами в роли девелопера и инвестора, и тем снижает риски. На первом этапе $14 млн направляются на инженерную инфраструктуру и строительство части домов. На 35 га возведут 200 индивидуальных домов (100–150 кв.м) и 100 секций таун-хаусов (80–120 кв.м). Для начала цены обещают божеские: дома с участками 10–15 соток – по $120–170 тыс., секции – по $75–110 тыс. Панельно-каркасные дома заводского производства поставляют компании «Регионстрой» и «HAUS-KONZEPT» Содружество». Хотя жилье позиционируется «средним классом», на самом деле оно ориентировано на неутоленный массовый спрос.

Так или иначе, земли вокруг КАД обречены на ускоренное развитие: положение обязывает.

Текст: Юлия ХОПТА

http://miridom.ru/