Статьи

Поселки: переформатирование

В каком направлении будет развиваться рынок коттеджных поселков? Сегодня каждый девелопер (если не хочет разориться) задумывается о той нише, которую он занимает или которую хотел бы занять. Обеспечивать «эксклюзивность местоположения» год от года сложнее — приходит время позаботиться о формате.

КУРОРТ С ПРАВОМ ПРОЖИВАНИЯ

Наиболее заметное веяние на рынке — изменение требований к инфраструктуре развлечений. Судя по всему, вскоре многие коттеджные поселки будут больше похожи на спортивно-развлекательный парк или жилой курорт. Яхт-клуб, гольф-клуб, санаторий со SPA-центром или аквапарк — все это дополнительные приманки для клиентов.
Причем чем больше площадь застройки, тем бо?льшая ее часть должна быть отведена под территории «общего пользования». «Новый формат на рынке — когда поселки объединяются в коттеджные комплексы, — рассказывает Александр Гаврюшенко, генеральный директор компании «Евросиб Девелопмент». — Мы ведем такой проект, где общая площадь застройки — около 100 га, но территория разбита на несколько поселков, связанных между собой общей торгово-развлекательной зоной». Похожей стратегии придерживается и «ГарантЪ Девелопмент» при строительстве «Токкари-Лэнда»: спортивно-развлекательный комплекс разделит и объединит поселки бизнес-класса и элитный.
Возможно, в ближайшем будущем девелоперы начнут действовать и «от обратного», пристраивая жилые поселки к существующим туристско-развлекательным комплексам. Финская традиция — коттеджное «окружение» горнолыжных курортов и озер — в Ленинградской области уже находит приверженцев. Наиболее яркий пример — «Русская Швейцария» от Honka, построенная рядом с комплексом «Орлиная гора». Правда, многие привлекательные места у курортов уже застроены. Но есть и свободные перспективные территории — например, рядом с «Игорой».

ВПЕРЕД В ПРОШЛОЕ

Несмотря на высокую стоимость земли на рынке вскоре появится еще один формат загородного жилья — усадьбы. Новый для петербургского рынка проект разрабатывает одна из крупных девелоперских компаний. Покупателям предложат усадьбы с наделами от гектара. Хорошая гарантия от соседского любопытства, да и от любопытства вообще. Официально продажи в комплексе еще не открыты, но застройщик надеется на успех.
«Мы думали о формате усадебного строительства, — рассказывает Сергей Соколовский, финансовый директор УК «Объединенные ресурсы». — Но в нашем регионе сложно просчитать выгоду таких вложений. На мой взгляд, рядом с городом это будет нерентабельно: земля слишком дорога. Все участки, расположенные ближе 100 км, на порядок выгоднее застроить, нарезав на более мелкие наделы. С другой стороны, при таком предложении застройщик серьезно экономит на вложениях в инфраструктуру: меньше надо дорог, меньше тянуть сетей».
По оценкам Центрального агентства недвижимости, поместья и усадьбы с участками от 1 га на рынке уже предлагаются, но пока составляют не более 1–2% от общего объема загородных вариантов. Безусловно, этот сегмент рынка в ближайшие несколько лет будет развиваться, однако, по мнению экспертов, 5% от общего объема предложения — это потолок, усадебный уклад жизни останется эксклюзивом. Это связано не только с солидной стоимостью объекта. Высоки также затраты на содержание и налоговые выплаты, и лишь небольшая прослойка петербуржцев может себе это позволить.

ХОРОШО ИМЕТЬ ДОМИК ПОДАЛЬШЕ...

В начале развития находится и формат «дальней дачи». Дефицит свободных земель и высокие цены на недвижимость в радиусе 30 км от КАД побуждают участников рынка недвижимости осваивать удаленные территории. Особый коммерческий интерес представляет 50–70-километровая зона. Претендовать на статус «поселка постоянного проживания» на таком расстоянии от города странно, и девелоперы все чаще прибегают к термину «дача».
В принципе, в этот формат укладываются многие из уже существующих проектов — то же «Борисово», да и другие. Новая тенденция, скорее, заключается в более точном позиционировании. Все-таки между понятиями «загородный дом» и «дача» есть хорошо ощутимая разница, хотя ее непросто сформулировать.
«Дачи» ориентированы на людей, стремящихся к здоровому образу жизни на природе. При этом они хотят иметь доступ к необходимому набору инфраструктурных возможностей. Многим представителям среднего класса сегодня импонирует идея проживания в деревянном доме, но с полным инженерным оснащением.

К ЛЕСУ ФАСАДОМ

Относительно новым для загородного рынка форматом можно считать и многоквартирные малоэтажные дома, которые входят в состав многих малоэтажных комплексов. Желая улучшить экономические показатели проекта, застройщики при разработке концепции будущего поселка все чаще отдают предпочтение смешанному типу застройки, когда на одной территории совмещаются коттеджи, таун-хаузы и несколько малоквартирных жилых домов.
Для девелопера это выгодно, потому что позволяет увеличить плотность застройки. А для покупателей к основным достоинствам такого формата можно отнести сочетание приличной экологии (из-за расположения за чертой города) с комфортом: обслуживанием всех коммуникаций и поддержанием их в исправном состоянии занимается эксплуатирующая организация. Квартиры в загородном комплексе требуют меньших затрат на эксплуатацию (по сравнению с коттеджами). Покупатель получает те же преимущества загородной жизни в престижном месте — за минусом собственного участка.
Такие проекты сосредоточены вокруг крупных поселков и городов-спутников в 30-километровой зоне: Павловск, Пушкин, Сестрорецк. Дома — как правило монолитные или монолитно-кирпичные, от трех до пяти этажей. Квартиры продаются со свободной планировкой, с отделкой и без нее. Площади помещений колеблются от 80 до 500 кв.м (в пентхаусах).
«Крупных проектов с соединением разных типов застройки становится больше, — отмечает Майя Афанасьева, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Особняк». — Но предсказать степень их успешности сложно: в таких проектах должно быть обеспечено четкое зонирование, чтобы нивелировать социальные аспекты. К тому же в таком формате возникают повышенные требования к инженерии, инфраструктуре и дальнейшей эксплуатации».

Кочка зрения:

ВАДИМ ЦЫГАНОК, руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
– В качестве нового направления можно выделить усадьбы — спрос на большие территории есть, он весьма активный. Безусловно, этот сегмент рынка в ближайшие несколько лет будет развиваться. Участки от 1 га приобретают обеспеченные люди. Следуя моде, они строят конюшни, псарни, охотничьи домики. Обычная площадь главного дома усадьбы — от 500 кв.м; как правило, также есть строения для гостей, прислуги. Причем в сегменте усадеб и поместий удаленность от города играет второстепенную роль, на первый план выходит характеристика места. Обязательные условия — озеро или река, лес неподалеку, красивый пейзаж.

ОЛЕГ КАРЗОВ, исполнительный директор управления «Загород» агентства «Петербургская Недвижимость»:
– Со временем границы между форматами поселков «для постоянного проживания» и «для временного проживания» будут стираться. Можно ожидать активного развития деревянного домостроения: коттеджи для постоянного житья за городом будут строиться из дерева. Российские производители уже сейчас в силах выпускать конкурентоспособный продукт, и с годами качество деревянных домов будет только улучшаться. Кроме того, будет увеличиваться скорость их возведения по сравнению с сегодняшней, а производство будет поставлено на поток. Кстати, во всем мире деревянные дома — это роскошь, а у нас коттеджи такого плана смогут купить и не самые богатые люди.

МАЙЯ АФАНАСЬЕВА, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Особняк»:
– В Петербурге, на мой взгляд, интересными форматами являются клубные поселки с небольшим количеством домов, которые объединяют жителей общей идеей, и поселки, использующие особенности рельефа в концепции (таких поселков на рынке всего два-три). Также перспективны проекты, где девелоперы делают акцент на «внутренней жизни» поселка, в результате чего появляются предложения с парками, прогулочными зонами, искусственными водоемами и даже фонтанами.