Ипотечная развилка

Рынок ипотеки дифференцируется. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует увеличить свою долю на нем до 30% и полностью взять на себя социальную функцию ипотеки. А в коммерческих банках потенциальные заемщики получают отказ за отказом.

Курс ипотечной политики резко изменился. Ранее АИЖК планировало постепенно устраниться от выдачи кредитов и к 2010 году заниматься только секьюритизацией. Сейчас Агентство, получившее значительный объем государственных средств, активно включается в выдачу займов. К федеральной программе присоединяются операторы, приостановившие сотрудничество с АИЖК в прошлом году.

Недавно Балтийская ипотечная корпорация возобновила прием документов на ипотеку по федеральным стандартам, одновременно смягчив требования к клиентам. Теперь в «Бикор» можно подтвердить доходы по форме банка, привлечь созаемщика, не являющегося родственником, выплачивать кредит до 65 лет.

Государству приходится поддерживать социальную функцию ипотеки: использование кредитов предполагается по многим федеральным и региональным жилищным программам. (В Петербурге, например, это программа «Жилищные сертификаты» и др.)

Однако большинство коммерческих кредиторов оказались практически закрытыми для рядовых заемщиков — участились жалобы клиентов на отказы без объяснения причин. Банкиры объясняют это ужесточением критериев отбора, повышением ставок и снижением доходов населения. К тому же самих заявок стало меньше.

Аналитики уверены, что дело в другом: банкам сегодня выгоднее покупать доллары или выдавать короткие кредиты надежным партнерам. Но и уходить с рынка, снимая ипотечные предложения из рекламы, они не хотят.

По словам Игоря Жигунова, заместителя председателя правления Городского ипотечного банка, кредиторам могут быть интересны социальные программы, увеличивающие клиентскую базу и не осложняющие бизнес-процесс.

«Но вне зависимости от социальной или коммерческой направленности программы кредиторы реализуют их на общих условиях, разница — только в технологиях, так что резкого отделения социальной ипотеки от коммерческой мы не наблюдаем», — комментирует г-н Жигунов.

Эксперты отмечают, что доля сделок, включающих использование господдержки и социальной ипотеки, растет. В основном это связано с тем, что покупатели торопятся, пытаясь уложиться в ограниченный срок действия субсидии.

Банкиры не вносят существенных корректировок в портрет «идеального заемщика» — по-прежнему ценятся наличие активов, положительная кредитная история, опыт работы и образование. Зато существенно изменились запросы клиентов: теперь они обращаются за более скромными суммами и на меньший срок.

Основное изменение кредитной политики произошло в октябре прошлого года. По данным компании «Кредитмарт», на конец 2008-го средний максимум возможного кредита на вторичном рынке составил 73% от стоимости объекта. Больше всего готовы дать АИЖК, Альфа-банк, «Возрождение» — около 70%, внизу списка — Сбербанк, «Городской», Банк Москвы — около 60%.

АИЖК фиксирует сокращение объемов выдачи займов на срок более трех лет. По сравнению с июнем 2007 года крупные банки уменьшили оформление таких займов на 43%, банки поменьше — на 93-97%. Причем для малых игроков это снижение прогнозируется как стабильно долгосрочное.

Фиксированные и плавающие рублевые ставки растут быстрее валютных. По расчетам АИЖК, средневзвешенная ставка предложения на конец прошлого года составила 18,15% в рублях и 14,13% в долларах. Набирает силу унификация ставок. Банки постепенно ликвидируют зависимость ипотечного процента от таких параметров, как первоначальный взнос и срок.

Аналитики АИЖК отмечают, что рынок пока держится на ВТБ 24, Сбербанке, Раффайзенбанке, «Дельта-Кредите» и еще четырех-пяти игроках. В будущем статистика выдаваемых кредитов окажется слегка деформированной из-за конвертации валютных кредитов в рублевые: такие займы будут считаться новыми.

Еженедельная газета «Недвижимость и Строительство Петербурга», № 2(536) 2009-01-19, c.11