Анализ спроса на недвижимость в Петербурге и Ленобласти

В связи с падением цен и спроса на рынке жилья Петербурга, интерес покупателей и ряда строителей перемещается в сторону Ленобласти и ближайших пригородов города, что придает рынку дополнительное развитие в области крупных комплексов загородного жилья. Продолжает пополняться категория частных заказчиков — обеспеченных людей, желающих самостоятельно и на свой вкус выбрать участок под застройку, а также самостоятельно организовывающих строительство и ввод в эксплуатацию объектов.

Общая структура покупательского спроса. Емкость рынка потребления по отдельным направлениям

В основном потребителями объектов загородной недвижимости являются жители Петербурга (около 70%), около 5% — приезжие из районов Крайнего севера и нефтегазодобывающих районов, 20% — жители Ленинградской области, 5% — иные категории.

Характерной чертой покупательского спроса является тот факт, что подавляющее большинство (примерно 80%) потребителей приобретают объект загородной недвижимости впервые, и не имеют первоначального опыта строительства, эксплуатации и обслуживания загородных домов (опыт проживания «на отдыхе в деревне» не учитывался).

Емкость потребления объектов загородной недвижимости разными экспертами оценивается достаточно противоречиво, но представляется возможным выделить следующие закономерности:
1. На стадии первичного формирования рынка загородной недвижимости (1991-1995 гг.) спрос на ликвидные объекты значительно превышал предложение (приводится соотношение 5:1 в Курортном районе, 3:1 во Всеволожском районе, 2:1 в Гатчинском и Ломоносовских районах). Общее количество объектов, выставленных на продажу, составляло не более 1000-1500. Степень реализации от объема рекламируемых объектов была достаточно высокой (по различным данным — более 40%). Данное обстоятельство породило такое негативное явление, как самозахват свободных земельных участков и самовольное строительство (особенно в Курортном и Всеволожском районах).

После кризиса 1998 года происходит резкое снижение активности покупателей на рынке, происходит формирование рынка незавершенного строительства индивидуальных застройщиков. За счет этого количество предложений возросло до 2000. Происходит накопление покупательского спроса на ликвидные объекты.

С 2000 года по настоящее время продолжается динамический рост потребления объектов загородной недвижимости. Динамика роста объема рынка загородной недвижимости в 2003 году составила около 100%, объем рынка достиг $400 млн., в 2004 году — около $500 млн. (в Москве и Московской области—около $6 млрд.). Степень ежемесячной реализации от общего количества выставленных на продажу объектов оценивается примерно на 30% по Ломоносовскому, 25% — по Гатчинскому и менее 20% — по Всеволожскому районам.

2. Большинство покупателей (80%) сходится во мнении, что объект загородной недвижимости должен сочетать в себе в одинаковой степени экологически благоприятные условия для отдыха и быть не более одного часа пути от города (постоянного места жительства или работы).

Основной категорией потребителей загородной недвижимости на настоящий момент являются жители Петербурга (более 70% от всех заявок покупателей). В экономике задействовано около 2400 тыс. человек. К платежеспособной категории граждан ряд экспертов относят не менее 200 тыс. человек, из которых не менее 120 тыс. являются потенциальными потребителями пригородной и загородной недвижимости в течении ближайших пяти лет.

На основании различных данных, используя математический аппарат выявления непараметрической оценки зависимости регрессии (при недостаточных априорных исходных данных о принадлежности граждан к тому или иному уровню платежеспособности и достоверной цены сделок) общий объем потребления объектов загородной недвижимости по ценовым диапазонам представлен в таблице.

Потенциальный объем потребления загородной недвижимости:

Структура предпочтений покупателей
Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% — Курортный и Выборгский, 25% — Всеволожский, 20% — Петродворцовый и Ломоносовский, 20% — Гатчинский. Впрочем, по имеющейся доступной информации однозначно оценить спрос не представляется возможным. Существует достаточное количество примеров, когда дома в коттеджных поселках не продаются в течении 2-3х лет после их постройки (например, во Всеволожском районе, в Мельничном Ручье, третий год продается примерно около двадцати-тридцати домов, и их количество ежегодно прирастает на 10-15%).

Существующая в ряде риэлтерских компаний практика проведения реальных загородных сделок позволяет определить основные критерии предпочтений покупателей (в целом по области). Большинство покупателей, из-за недостаточности предложений, рассматривают сразу несколько районов (60%). Причем выбор покупателей носит сугубо субъективный характер, и может сочетать в себе или один, или несколько ниже перечисленных критериев:
1. Расположение объекта в экологически благоприятном районе, сочетающем в себе близость водоема (70%, удаленностью от 50 до 100 метров, а лучше всего -непосредственно на берегу (30%). Наличие леса(60%) — удаленностью от 200-500 до 1000-1500 метров. Современная тенденция — повышенные требования к качеству воздуха (20%), отсутствие неблагоприятного радиационного фона(40%), отсутствие опасных для населения концентраций радона (45%).
2. Развитая транспортная доступность объекта: наличие непосредственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту (80%), расстояние до шоссе до 100 метров (50%), до 500 метров (40%). Наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция от 1000 метров, маршрутные автобусы от 100 метров). Особое внимание концентрируется на содержании дорог и их обслуживание в зимний период (60%), наличие перспективы дальнейшего развития схем движения в данном районе.
3. Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность). Требования по электричеству — заключен договор и мощность от 10 до 20 кВт (90%). Наличие газоснабжения (или реальная возможность подключения к магистральному газу) в обязательном порядке привлекает внимание всех 100% потребителей. Система водоснабжения объекта — подведение воды в дом (90%). На качество воды из колодца, скважины обращают внимание 70% потребителей. Наличие канализации обязательно (особенно для коттеджей): центральная 80% предпочтений местная — 60%. Телефон предпочтителен только в ближайших пригородах и близких к районным центрам поселках (40%).
4. Расстояние до Петербурга: наибольшая ликвидность наблюдается у тех объектов, которые расположены в районных центрах (более 50%) или территориях, близко прилегающих к городу на расстоянии 25-35 км. (70%). Требования покупателей по удаленности для коттеджа («постоянно жить за городом, работать в городе») -15-20 км.(60% предпочтений). Если цель покупателя отдых — то расположение дачи предпочитается в 30-50-ти км. (60%), до 100-120 км (30%). Расстояние ближе 10 км не является ликвидным (из-за загрязненности ближайшего пригорода).
5. Качество домостроения (работа строителей + материалы). На качество кирпичной кладки, монтажа конструкций, технические решения в проекте и т.д. обращают особое внимание более 80% потребителей. Наличие хозяйственных построек: (гараж, хозблок, летняя кухня, гостевой дом, отдельно стоящая баня) и иных дополнительных улучшений (клумбы, сад, огород, забор, парники, теплицы и т.д.) — предпочитают 40% потребителей.
6. Характерная особенность российского потребителя—размер земельного участка: минимум 12-15 соток (80% предпочтений), верхний предел ограничен только стоимостью земли.

Принадлежность целевого назначения земли к той или иной категории является определяющим критерием для 60% потребителей. ИЖС (ЛПХ в зоне поселений) предпочитают более 50% покупателей. Земли категории с/х назначения для дачного строительства предпочитают около 35% потребителей.

Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта является «фоновым» (60%), но часто и ключевым условием выбора того или иного объекта для 30% покупателей. В целом потребители смирились с мыслью, что более 80% выставленных на продажу объектов не имеют полной готовности в 80% случаев, не имеют четкого межевания границ более 50% участков, 30% не имеют установленных законом правоустанавливающих документов.

Ценовой диапазон предложения является определяющим для 80% потребителей с учетом принадлежности к той или иной категории платежеспособности.

Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается). Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством. Отсутствие цыганских таборов и других деклассированных элементов и дивиантных групп.

Предпочтения покупателей по объектам экономичного класса (от $100000 до $200000) распределяются следующим образом :
1. Требования по метражу: 300-400 м2 — 15-20%; 200-300 м2 — 35%; 150-200 м2 — 45-50%.
2. Размер земельного участка: от 12 соток — 35-40%; от 20 соток — 55-60%.
3. Наличие сауны: размещенной в доме — 24-30%, размещенной в отдельной дворовой постройке- 45-55%.
4. Наличие ограждения участка (забора) — 60-75%.
5. Наличие иных улучшений: бассейн, выполненные работы но благоустройству — до 10%.
6. Наличие акта приемки в эксплуатацию и зарегистрированный на праве частной собственности объект предпочитают более 60% потребителей, за наличие возможности «довести» строительство по субъективному усмотрению высказались 15%.

Ориентации на постоянное проживание придерживаются около 25-30% горожан, пожелания приобретения домов для сезонного отдыха высказывают 35-40% потребителей.

Автор: http://www.fd-group.biz/