Накопить на жилье. Добровольно или принудительно?

Совершенно очевидно, что 2008 год стал для российского рынка ипотеки провальным. Официальная статистика Банка России пока не оглашена, однако аналитиками Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) озвучено мнение, что отечественными кредитными организациями по итогам года могло быть выдано ипотечных кредитов на сумму всего 608-630 млрд руб., причем уже сейчас ясно, что эта планка во многом достигнута за счет результатов первых шести месяцев прошлого года. В условиях низкого уровня обеспеченности жильем населения страны, а также кризиса ликвидности банковской системы меры по поддержке ипотечного кредитования должны стать одной из приоритетных задач правительства и законодателей. Последние,  в свою очередь, предлагают ввести в практику ипотечного кредитования жилищный накопительный вклад. Соответствующие поправки в конце 2008 года были внесены в нижнюю палату Парламента членом Комитета по финансовому рынку Госдумы Анатолием Аксаковым. Правда, пока депутаты обсуждают параметры ипотечного депозита и условия стандартного договора, банки уже предложили своим заемщикам подобные продукты.

Согласно законопроекту «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ (в части введения жилищного накопительного вклада)» предполагается ввести в оборот понятие «жилищного накопительного вклада» — депозита, который позволит гражданам РФ накапливать средства для первоначального взноса по ипотечному кредиту, что в среднем в настоящий момент эквивалентно порядка 30% от стоимости приобретаемого жилья. После завершения фазы накопления, срок которой, как говорится в Пояснительной записке к проекту федерального закона, может составить от 3 до 7 лет, банк будет обязан вернуть сумму вклада и проценты по нему, а также предоставить вкладчику кредит, условия которого будут оговариваться в момент заключения договора о депозите. «С точки зрения правовой теории договор жилищного накопительного вклада может быть отнесен к смешанным договорам (п.3 ст.421 ГК РФ),  в нем содержатся элементы договора срочного вклада (ст.837 ГК РФ) и предварительного договора о предоставлении кредита (ст. 429 ГК РФ)», — поясняет депутат ГД, член Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Возможность заключать с гражданами договоры жилищного накопительного вклада получат все банки, допущенные в систему страхования вкладов физических лиц (сейчас в Агентстве по страхованию вкладов аккредитовано 973 банка-участника  – прим ред.). При этом АСВ гарантирует каждому вкладчику возврат средств, размещенных на жилищном накопительном депозите. Правда, максимальный размер возмещения, выплачиваемого по данному вкладу, не будет превышать 1 млн руб. Тогда получается, что максимальный размер кредита при условии сохранности средств, переданных банку по договору об открытии подобного вклада, в настоящий момент равняется порядка 3,3 млн руб., что может быть вполне достаточно для покупки однокомнатной квартиры в городе-миллионнике. А вот желающим приобрести однокомнатную квартиру в столице придется рисковать. При этом тактика размещения средств по разным банкам не даст гарантии сохранности всех сбережений. «Законопроект предусматривает возможность получения страхового возмещения только один раз для всех таких вкладов во всех банках, что существенно ограничивает возможность злоупотреблений, — считает А. Аксаков. — Также в соответствии с поправками, вносимыми в статью 837 ГК РФ, жилищные накопительные вклады должны содержать условие возврата, предусматривающее отсутствие у вкладчика права требовать у банка выдачи суммы вклада по первому требованию, то есть вклады будут «безотзывными». Это тоже позволит избежать злоупотреблений, связанных с необоснованным отнесением иных видов вкладов к категории жилищных накопительных вкладов с целью увеличения размера страхового возмещения», — комментирует А.Аксаков.
 
Получается, что в случае досрочного изъятия вклада гражданин лишается права на получение кредита по оговоренным ранее условиям. Впрочем, согласно поправкам кредитная организация вправе отказать вкладчику, открывшему жилищный накопительный вклад, и в других случаях: например, «при наличии в кредитной истории потенциального заемщика информации, свидетельствующей о недобросовестном исполнении обязательств перед другими лицами», или «при наличии иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что денежная сумма не будет возвращена в срок».

Похоже, что данный законопроект в гораздо большей степени выгоден кредитным организациям, чем их клиентам, ведь накопления граждан являются источником длинных пассивов и могут быть использованы для финансирования строительства жилья. Впрочем, в рассмотренном проекте поправок, которые имеются в распоряжении RealEstate.ru, положения, обязывающего банки направлять средства в жилищное строительство, не прописано. А это означает, что распоряжаться этими средствами кредитные организации будут по своему усмотрению.

Как сообщила RealEstate.ru пресс-секретарь Анатолия Аксакова Лилия Халикова, к настоящему моменту законопроект «прошел обсуждение на экспертном совете Агентства по страхованию вкладов, и данные  предложения были оценены позитивно». Правда, пока депутаты только обсуждают поправки, банки уже применяют подобные вклады на практике. Например, как рассказали RealEstate.ru в пресс-службе ВТБ24, банк предлагает потенциальным ипотечным заемщикам оформить «Вклад в ипотеку», пока рассматривается заявка на кредит. Срок вклада составляет 61 день, минимальный взнос (он же неснижаемый остаток) составляет 100 тыс. руб., 4 тыс. долл. или 4 тыс. евро. Процентная ставка по депозиту в зависимости от суммы колеблется в пределах 4,75-5,3% годовых для вкладов в рублях, 4-5,25% для вкладов в долларах и 3,9-4,8% для вкладов в евро.

При этом клиенту ВТБ24 теоретически можно оформить и другой вклад, где проценты выше. Например, по срочному депозиту «ВТБ24-Доходный» те же 100 тыс. руб. можно доверить банку на 61 день под 5,1% годовых в рублях, 4,5% в долларах и от 4,4% в евро, а при увеличении суммы можно рассчитывать на увеличение процента до 5,3% в рублях, 5,25% в долларах и 5,15% в евро. Правда, для того чтобы стимулировать граждан открывать именно «Вклады в ипотеку», всем нежелающим размещать средства по объявленным условиям предложат повышенную комиссию за выдачу кредита в размере 1,5% от суммы кредита, но не меньше 40 тыс. руб. и не более 120 тыс. руб., вместо стандартных 20 тыс. руб. для тех, у кого «Вклад в ипотеку» открыт.

Пока неясно, последуют ли другие банки примеру ВТБ24, и станет ли жилищно-накопительный вклад в случае принятия поправок «добровольно-принудительным» для заемщиков. В любом случае прецедент на рынке создан.

Real Estate