Дом, милый дом!

Последнее время петербуржцев все чаще посещает простая и естественная мысль о том, что у человека должен быть свой дом на земле. Дом, где росли бы дети, рождались внуки, куда хотелось бы возвращаться снова и снова. Большинству из нас хочется иметь собственный добротный русский особняк или усадьбу, или викторианский коттедж. Чтобы обязательно было много комнат, огонь в камине и вечерние чаепития на широкой веранде всей семьей. Но рациональному человеку понятно, что спешить в этом важном вопросе не стоит. Нельзя «строить на века» без информации о развитии территории района, где ваш дом будет находиться. Каковы перспективы комплексного коттеджного и индивидуального строительства сегодня, где лучше строить и из чего же должен состоять дом вашей мечты? На все эти вопросы журналу «Мир коттеджей» отвечает председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, главный архитектор области Валерий Александрович КИМ

Существует ли Генеральный план развития строительства индивидуального жилья в Ленинградской области?
В. Ким: В рамках Федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной президентом РФ, правительство Ленинградской области разработало региональные программы: «Жилье для молодежи на 2002-2011 годы», «Социальное развитие села до 2010 года» и «О поддержке граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования на 2003-2012 годы».
Все они направлены на ускорение решения жилищной проблемы путем обеспечения населения высококачественными, комфортабельными индивидуальными жилыми домами.
Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградcкой области выполнена большая работа по изучению потенциальных площадок в области под новое жилищное строительство, исходя из наличия объектов социальной инфраструктуры, инженерного обеспечения территорий в рамках разработки «Схемы размещения жилищно-гражданского строительства в населенных пунктах Ленинградской области до 2010 года».

Итак, какие районы области сегодня наиболее перспективны для индивидуального домостроения?
В. Ким: Если говорить о географии коттеджного строительства, то следует отметить, что преобладающим является фактор транспортной доступности объектов, поэтому основные районы коттеджного строительства располагаются во Всеволожском, Гатчинском, Кировском, Ломоносовском, Выборгском районах. Статистика: С 2000 года в Ленинградской области идет равномерный и устойчивый рост жилищного строительства, в год вводится примерно 25-30 тыс м2.

Строительство ведется «точечно» или комплексно, как в Москве?
В. Ким: С масштабами коттеджного строительства, которое осуществляется в Москве и Московской области, Ленинград-скую область сравнивать пока еще нельзя.
Для реализации строительства на период до 2015 года уже определены конкретные площади под застройку около 6 млн м2 жилья, причем почти половина из них — 2,7 млн м2, будет построена в 60-километровой зоне вокруг Петербурга. Сегодня мы имеем полное представление об объемах жилищного строительства в области и можем прогнозировать отдельные виды жилищного строительства на перспективу. Если до 2002 года весь объем жилищного строительства в Ленинград-ской области распределялся между мало- и многоэтажным в равных долях, то в последнее время эта пропорция стала неуклонно меняться в сторону увеличения удельного веса малоэтажного строительства. Статистика: в 2004 году в Ленобласти было введено 510 тыс. м2 жилья. Из них 335 тыс. м2 пришлось на объекты индивидуального жилья.

А какой объем земли планируется выделить под индивидуальное строительство в Ленинградской области?
В. Ким: Весь территориальный потенциал в пределах городских и поселковых земель для жилищно-гражданского строительства для освоения на ближайшие 6 лет оценивается в 550 га, в том числе для малоэтажной застройки — 360 га. Однако к этим территориям для развития коттеджного строительства следует добавить несопоставимо большие площади на свободных территориях, освоение которых возможно без сноса старых домов и без инженерной подготовки территорий.

Как, на ваш взгляд, развивается рынок загородного домостроения сегодня? За какими домами будущее?
В. Ким: Рынок наделяет жилье свойствами товара, и необходимо создание архитектурно-типологического стандарта качества жилья. Формирование этого стандарта для условий Ленинград-ской области может развиваться в следующих направлениях:

• дом с технико-экономическими показателями для строительства в климатических условиях Ленинградской области;
• дом с особенностями социального положения застройщика — например, усадьба фермера, вилла предпринимателя, особняк врача, коттедж офицера;
• дом с учетом демографических факторов: на одну семью, жилище для семьи из нескольких поколений, дом на 2-3 семьи.

Какая архитектура загородных домов сейчас более востребована? Какой архитектурный стиль? Можно ли говорить сегодня о каких-либо тенденциях?
В. Ким: Строительство вилл, особняков, замков, примеры которых можно встретить и на территории Ленинградской области, никак не может определять основные тенденции развития загородного домостроения в соответствии с упомянутыми программами. Наряду с большой, подчас ничем не оправданной стоимостью строительства каждого объекта владельцы этих сооружений сталкиваются с огромными эксплуатационными затратами, превышающими порой 1000 долларов в месяц.
Массовому индивидуальному застройщику должна быть предоставлена возможность выбора различных по величине жилых домов. Простое увеличение площадей дома не всегда приводит к качественному уровню проживания — целесообразны ориентиры и критерии оценки архитектурных решений. С учетом градостроительных требований, необходимости ресурсо- и энергосбережения в индивидуальном жилом строительстве наиболее перспективными являются четыре типа малоэтажных жилых зданий: одноэтажные, двухэтажные с мансардой, трехэтажные на одну семью и дома блокированного типа на две семьи. При этом целесообразна ориентация на минимальный размер жилой площади индивидуального дома от 50-80 м2 до 90-120 м2. Комитету по архитектуре и градостроительству Ленинградской области небезразлично, какие проекты домов воплощаются на территории области. В то же время комитет не намерен отдавать предпочтение каким-то одним проектным предложениям, накладывая «вето» на другие. Главное, чтобы все строящееся в Ленинградской области жилье было и функциональным, и эстетически достойным, соответствовало потенциалу ее социально-экономического развития.

Какие сегодня существуют проблемы и сложности в развитии массового коттеджного строительства? Как решаются вопросы подготовки инфраструктуры земельных участков?
В. Ким: Строительство коттеджей — это не только красивые дома, а подготовленные для строительства участки с необходимым инженерным обеспечением. Инженерная инфраструктура в основном играет определяющую роль при оценке инвестиционной и потребительской привлекательности жилого объекта. В принятой практике определения площадок под строительство приоритетными становятся те из них, которые максимально приближены к головным инженерным сооружениям.
Поэтому в Ленинградской области ведутся работы по развитию инженерной инфраструктуры районов нового жилищного строительства — газификация, электроснабжение, водообеспечение. В условиях отсутствия инфраструктуры приходится изыскивать нестандартные решения. Например для запланированных в районе поселков Кудрово и Новодевяткино крупных жилых комплексов [1 млн м2] имеется возможность подключиться к петербургским инженерным коммуникациям. На отдаленных от городов территориях преобладающее развитие получит строительство объектов с автономными системами инженерного обеспечения.

А как идет работа по реализации программы «Создание условий массового строительства жилья и формирование рынка доступного жилья»?
В. Ким: Главным ориентиром доступности жилья в соответствии с программой «Свой дом» должна стать стоимость 1 м2 общей площади жилья в индивидуальном доме с автономными источниками жизнеобеспечения, не превышающая среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения Ленинградской области. Комитет архитектуры еще на стадии разработки «Схемы размещения жилищно-гражданского строительства до 2010 года» исходил из стоимости квадратного метра в загородном доме равной $300-350. Сегодня уложиться в такие цифры весьма проблематично.
Но все равно реальное снижение стоимости строительства и энергопотребления в таких индивидуальных жилых домах будет достигаться путем увеличения уровня теплозащиты ограждающих конструкций на 15-20%. С этой целью отечественные СНиП предусматривают требования по увеличению теплозащитных свойств жилых домов в 1,7-2,5 раза по сравнению с существующими.
А что касается типа недорогих домов, то для дальнейшего развития малоэтажного жилищного строительства всем целесообразно ориентироваться на преимущественное использование многослойных наружных ограждающих конструкций с эффективными утеплителями типа «сэндвич».

Можно ли говорить о региональных особенностях использования в Ленинградской области материалов для индивидуального жилищного строительства?
В. Ким: Анализ показывает, что из общего объема жилищного фонда на долю домов из кирпича, блоков, бетона приходится около 36%, из дерева — 31%, из прочих материалов — 33%. При этом в новом строительстве полносборные дома на основе бетонных материалов [панельные, блочные] составляют 14%, дома из мелкоштучных материалов — 48%, деревянные и прочие — 38%. Это соотношение отражает структуру сложившейся базы малоэтажного строительства в Ленинградской области и может быть использовано для прогнозирования на- правлений ее развития.
Вообще же в малоэтажном индивидуальном строительстве Ленинградской области сегодня находят применение разные строительные системы: кирпичные; деревянные; крупноблочные и мелкоблочные из керамзитобетона, шлакобетона и других материалов; крупнопанельные и монолитные из железобетона; комбинированные на основе совместного использования перечисленных систем. А с появлением новых материалов получают развитие и новые строительные системы: монолитные с оставляемой опалубкой и эффективным утеплителем, каркасные из различных материалов, включающие древесину, металл, бетон. Эти архитектурно-строительные системы отличаются технологической гибкостью, многовариантностью возможных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, доступностью исполнения, что делает их конкурентоспособными на современном рынке домостроительной продукции. Для решения же упомянутых социальных программ в Ленинградской области развивается деревянное домостроение из материалов лесопиления и отходов деревообработки: выпускаются дома полного заводского изготовления — каркасные, панельные, арболитовые; комплекты деревянных деталей с заполнением каркаса плитными утеплителями, обшивками из листовых и плитных материалов.

Учитываете ли вы зарубежный опыт при разработке перспективных планов развития индивидуального коттеджного строительства?
В. Ким: Да, конечно. Мне нравится опыт наших финских соседей — они ежегодно проводят выставки-ярмарки жилья, где все выстроенные по индивидуальным архитектурным проектам дома и квартиры предназначены для продажи. Причем фактически на три четверти строительство экспонатов инвестируется его будущими владельцами. Обычно дома заселяются прямо в процессе проведения выставки, и по ее окончании выкупленными оказывается 75% жилплощади выставленных лотов. В целях государственной поддержки создания и развития многообразных типов индивидуального жилища мы тоже предполагаем в Ленинградской области в рамках реализации Федеральной программы «Свой дом» создать подобные специальные демонстрационные зоны для строительства домов по перспективным проектам. Фактически такая выставка-ярмарка предусматривает на территории 15-20 га осуществить строительство нового реального жилого образования со своей инфраструктурой и инженерными коммуникациями. Комплекс, как правило, состоит из домов разнообразной типологии — стоящих отдельно, блокированных, социальных построек «эконом-класса» и полного набора объектов соцкультбыта. В Ленинградской области уже определены 5 площадок под проведение ближайших выставок малоэтажного жилья. Они расположены в Гатчинском, Всеволожском и Кировском районах, не далее чем в 60 км от Петербурга. Поскольку до Ленинградской области такого опыта в России еще не было, мы стараемся подойти к вопросу максимально гибко. Возможность участия в работе предоставляется всем, кто мог бы успешно реализовать идею. Это может быть муниципалитет, группа инвесторов или один стратегический инвестор. Одна из намеченных выставок-ярмарок пройдет с участием иностранного капитала — капитала Финляндии — страны, у которой мы позаимствовали этот замечательный опыт.
Каков у области резерв так называемых земель для поселений и может ли Ленинградская область в будущем создать вокруг Петербурга ожерелье из качественного загородного жилья?
В. Ким: 85 000 км2 — такова площадь Ленинградской области. На этом внушительном пространстве расположено 70 городских и 3167 сельских поселений. Ожерелье из загородных поселков будет развиваться прежде всего в пределах 60-километровой доступности от Санкт-Петербурга, однако мы полагаем, что и в отдаленных районах области появятся образцовые загородные коттеджи.

http://www.mirpress.ru