Купля-продажа земельного участка с жилым домом

Итак, у вас есть земельный участок, вы его успели приватизировать, построить дом, а теперь у вас появилась необходимость его продать. Или вы только собираетесь приобрести участок? В любом случае вы должны знать, что ждет и продавца, и покупателя на этом тернистом пути.

Самое главное: при продаже земельного участка с жилым домом необходимо иметь правоустанавливающие документы и на участок, и на дом.

Новое или старое?
Единственный на сегодня документ, позволяющий совершать сделку купли-продажи без промежуточных этапов, а следовательно, и рисков, — это свидетельство о государственной регистрации права собственности либо ранее выданные свидетельства на право собственности.
Старые свидетельства необходимо подвергать тщательной юридической экспертизе, поскольку раньше на одних и тех же бланках печатали и документ, подтверждающий права собственности, и свидетельство о пожизненно наследуемом владении. Во втором случае правообладатель вправе пользоваться земельным участком и передавать его по наследству, а распоряжаться им, в том числе путем продажи, не вправе.

Садовый или «жилой»?
Для многих граждан словосочетание «жилой дом» определяется собственными представлениями о пригодности дома к проживанию в любое время года. А между тем термин «жилой» означает юридический статус вашего дома, закрепленный правоустанавливающими документами.
Если у вас нет никаких документов на дом, то самый простой и логичный путь — сознаться местным властям в «самострое» и заплатить штраф. Его сумма в каждом районе разная, но в целом необременительная. После этого вызывают обмерщиков из Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые выдают техпаспорт на здание. Затем нужно получить постановление местной администрации, узаконивающее этот дом, и зарегистрировать право собственности в уполномоченном органе государственной власти (Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области).
Однако если на вашем участке имеются только надворные постройки (времянка, баня, сарай и т.п.), т.е. ни одно из строений не определено техниками БТИ как «жилой дом» или «недостроенный жилой дом», то в этом случае постройки не подлежат регистрации и все действия по оформлению касаются только земельного участка.

Обременения и ограничения
Необходимо обратить внимание на обременения, накладываемые на продаваемый земельный участок. Если участок располагается в водоохранной зоне, по нему или рядом с ним проходит магистраль газа, в свидетельстве обязательно указывают, что собственность обременена правами третьих лиц. В этом случае необходимо выяснить, что означает данное обременение: либо нельзя строить капитальное здание, либо можно строить лишь на маленьком кусочке участка, либо нужно обязательно подключаться к центральной канализации.
Таким образом, продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если он гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это необходимо зафиксировать в договоре. Если продавец дал ложную информацию, то покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.
А если у вас есть сомнения по этому вопросу, то правильнее всего обратиться в местную администрацию или в специализированную организацию за соответствующими разъяснениями, а потом уж решать, приобретать ли такой объект в собственность.

Дела кадастровые
Подробно о межевании земли и кадастровом учете рассказывалось в первом номере журнала. Напомним лишь, что кадастровый учет, как правило, производят в течение 2-4 месяцев со дня подачи заявки и всех необходимых бумаг, после чего заявителю выдают удостоверенный в установленном порядке кадастровый план земельного участка.

Если собственников несколько
При заключении договора купли-продажи стоит обратить внимание на следующее обстоятельство: земельный участок может быть в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности (долевой или совместной). Для распоряжения таким имуществом законом предусмотрен особый порядок.
При продаже доли участка постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других существенных условий. Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной цены.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если участок находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Например, если собственники — муж и жена, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение.

Предмет договора
Договор купли-продажи желательно заключать в простой письменной форме. Это дешевле — вам не придется платить нотариусу 1-3 % от суммы, указанной в договоре. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса.
В договоре купли-продажи необходимо описать участок в точном соответствии с выданным вам кадастровым планом, а именно: наименование, местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Если на нем имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. В соответствии с Земельным кодексом РФ не допускается отчуждение участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При описании необходимо указать, на каком основании недвижимое имущество принадлежит продавцу и какие правоустанавливающие документы это подтверждают.
Существенное условие договора — цена. При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, он считается незаключенным.
В каких еще случаях договор купли-продажи может считается недействительным, рассказывалось во 2-м номере журнала в статье «Как продать землю».

Не забудьте о налогах
Если вы продаете или приобретаете земельный участок, полученный в порядке наследования или дарения, то вам необходимо получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогам. Ну а для этого нужно заплатить все налоги на строение и землю.

«Подводные камни»
Довольно часто продавец или частный маклер заявляет, что документов нет, но они обязательно будут. Такая формулировка обычно подразумевает, что покупатель должен заплатить некоторую сумму в виде аванса или предоплаты, при этом данные денежные средства пойдут на оформление документов. Если покупатель выплачивает денежные средства, то возможны два варианта дальнейшего развития событий. Первый вариант: продавец полученные денежные средства потратил, но не смог оформить необходимые документы. Второй вариант: продавец полученные денежные средства потратил, но для завершения работ необходимо еще заплатить за этот документ, за ту справку и т.д. В последнем случае покупатель все-таки получает землю, но ее цена зашкаливает за все разумные пределы.
Поэтому единственная разумная альтернатива свидетельству о собственности – гарантии серьезной риэлтерской фирмы. Если ее юристы, проведя юридическую экспертизу, пришли к выводу, что смогут оформить собственность и готовы нести ответственность за сделку, на нее можно пойти. Все остальные варианты, основанные на самодеятельности физических лиц и частных посредников, чересчур рискованны.
Следующий неприятный момент при оформлении земельных участков — несоответствие написанного на бумаге реальному положению дел. Чаще всего это большие, чем указано в правоустанавливающих документах, размеры земельных участков: написано 12 соток, а в действительности их 15.
В юридической практике подобную ситуацию называют самозахватом и карают штрафами, а также невозможностью совершать с такими участками любые сделки.
Простейший способ решения проблемы — пригласить землемера и попросить зафиксировать столько, сколько значится в документах, — подкупает простотой, доступностью и дешевизной. Но покупатель должен понимать, что в этом случае он принимает на себя все возможные в будущем проблемы: если власти обратят внимание на данный участок, то в самозахвате будет обвинен владелец земельного участка, а тот факт, что участок был приобретен в таком состоянии не будет служить основанием для освобождения от административной ответственности. Вполне вероятно, что со временем землемеры повысят тарифы за свою временную «слепоту», и если вам потребуется продать участок, эти расходы лягут на вас. Поэтому имеет смысл внимательно читать документы и следить, чтобы написанное в них в точности отражало то, что существует в реальности. В случае несоответствия надо требовать от продавца устранить противоречия законным путем.

Регистрация
Итак, все необходимые документы собраны, покупатель и продавец нашли друг друга и уже составлен договор купли-продажи. Теперь необходимо поставить финальную точку в этом деле — зарегистрировать переход права от продавца к покупателю. Государственную регистрацию необходимо производить по месту нахождения объекта недвижимости. В случае если объект недвижимости расположен на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области, то уполномоченным регистрационным органом будет Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Теперь у вас есть план к действию, который вы сможете претворить в жизнь сами или с помощью профессионалов. Желаем вам удачи!

Тимофей ДОВБУШ,
юрист-консульт ООО «Аксиома-недвижимость»